Releváns jogszabály:

– 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról

A sorozat előző részeit itt olvashatja.

Általános forgalmi adó

Teljesítési hely

Az áfa rendszerében a szolgáltatásnyújtások teljesítési helye – tehát az, hogy melyik országban merülhet fel hozzáadottértékadó-fizetési kötelezettség az adott ügylet után – főszabály szerint ahhoz igazodik, hogy a szolgáltatás igénybevevője adóalany-e vagy sem, és ha adóalany, akkor hol telepedett le gazdasági céllal (hol van székhelye, telephelye). Egyes szolgáltatások tekintetében ugyanakkor a törvény speciális teljesítésihely-szabályt tartalmaz.

Az Áfa tv. 39. §-a értelmében ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódó szolgáltatások nyújtása esetében a teljesítés helye az a hely, ahol az ingatlan van. Ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódó szolgáltatásnak minősül egyebek közt az ingatlanhasználatra vonatkozó jogok átengedése.

Az általánosforgalmiadó-szabályozás európai uniós szinten harmonizált. A közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK irányelv végrehajtási intézkedéseinek megállapításáról szóló 282/2011/EU tanácsi végrehajtási rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 31a. cikk (2) bekezdésének h) pontja az ingatlan használatával járó hirdetési szolgáltatás nyújtásának kivételével az ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatások közé sorolja az ingatlan bérbe vagy haszonbérbe adását.

Ingatlanbérbeadás esetén tehát irreleváns, hogy a bérlő adóalany-e, és ha igen, melyik országban van a székhelye, az adóztatás joga mindig az ingatlan fekvéséhez igazodik. Ebből következően, ha az ingatlan Magyarországon van, a magyar áfaelőírások vonatkoznak a bérbeadására külföldi bérlő esetén is, míg külföldi ingatlan bérbeadása még akkor sem lesz Magyarországon áfaköteles, ha mind a bérbeadó, mind a bérlő magyar.

Példa11:

Eszes Elemér egyéni vállalkozóként tanácsadási tevékenységet folytat, emellett magánszemélyként ingatlant ad bérbe. Ingatlanbérbeadási tevékenységét adókötelessé tette.

Egyéni vállalkozóként ügyfelei közé tartozik a németországi székhelyű Mondschein GmbH is, amely terjeszkedni kíván Magyarország irányába, ezért 2024. második felére ingatlant bérel Elemértől, hogy a munkatársai ott szállhassanak meg magyarországi üzleti útjaik során.

A GmbH részére nyújtott tanácsadási tevékenység teljesítési helye az Áfa tv. 37. § (1) bekezdése alapján Németország lesz. Az ingatlanbérbeadás viszont az Áfa tv. 39. §-a értelmében Magyarországon minősül teljesítettnek, ezért azt – figyelemmel az adókötelessé tételre – 27%-os magyar áfával terhelten kell kiszámlázni.

Példa12:

A Példa11-ben említett Eszes Elemér Bécsben is rendelkezik egy ingatlannal, amelyet ott ad bérbe. Ezen bérbeadásának teljesítési helye az Áfa tv. 39. §-a értelmében Ausztria, ezért Elemér erről a szolgáltatásról még akkor sem állíthat ki magyar áfás számlát, ha a bérlő magyarországi adóalany.

Teljesítés időpontja

Ingatlanbérbeadás esetén a felek tipikusan meghatározott időszakra állapítják meg a szolgáltatás ellenértékét (havi/negyedéves/éves stb. bérleti díj). Az ingatlanbérbeadás teljesítési időpontját ezért az Áfa tv. 58. §-ának rendelkezései alapján kell meghatározni.

Az Áfa tv. 58. § alá tartozó ügyletek kezelésével önálló cikksorozatban foglalkoztam, ezért ezúttal csak a legfontosabb tudnivalókat foglalom össze.

Az Áfa tv. 58. §-a alá tartozó ügyletek esetében a teljesítési időpont főszabály szerint az érintett időszak utolsó napja. Ha azonban

a számlázás és az esedékesség is megelőzi ezen dátumot, akkor a számla kelte,
az időszakot követően, de 60 napon belül esedékes az ellenérték, akkor az esedékesség,
az időszak végétől számított 60. napon túli a fizetési határidő, akkor a 60. nap lesz a teljesítés időpontja.

Amennyiben a felek esetleg 12 hónapot meghaladó hosszúságú bérleti időszakban állapodnának meg, az Áfa tv. 58. § (3) bekezdés b) pontja értelmében a tizenkettedik hónap utolsó napján a törvény erejénél fogva időarányos részteljesítésként teljesítés áll be.

A bérlőre áthárított közüzemi díjak – és egyéb költségek, pl. gondnoki, takarítási stb. díj – a magyar adóhatósági álláspont szerint minden esetben az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja alapján a bérleti díjhoz járulékosan kapcsolódó tételnek minősülnek, függetlenül attól, hogy a közüzemi költségek összegét elkülönített mérőóra segítségével vagy vetítési alap alkalmazásával határozzák meg. (Megjegyzendő, hogy a magyar hivatalos állásponttól eltérően az Európai Bíróság ítélkezési gyakorlata értelmében a közüzemi szolgáltatások esetében sem lehet egyértelműen kijelenteni, hogy azok minden esetben járulékos jelleggel, mellékszolgáltatásként kapcsolódnak az ingatlan-bérbeadáshoz.)

A NAV álláspontja alapján a teljesítési időpont szempontjából nem az a mérvadó, hogy az egyes rezsiköltségek milyen fogyasztási időszakra vonatkoznak, hanem hogy az adott költség melyik időszaki bérleti díjjal együtt esedékes. Például a 2025. májusi, ugyanezen hónapban esedékes bérleti díjjal együtt kiszámlázott rezsitételek tekintetében a „meghatározott időszak”, amelyre a felek a szolgáltatásnyújtás ellenértékét megállapítják, 2025. májusa lesz, függetlenül attól, hogy esetleg  a 2025. áprilisi áramdíjat, a 2025. márciusi gázdíjat és a 2025. februári vízdíjat terheli tovább a számlán a bérbeadó.

A gyakorlatban a bérbeadók a rezsiköltségeket nem is feltétlenül a bérleti díjjal egyidejűleg számlázzák ki a bérlők felé, hanem attól eltérő időpontban és fizetési határidővel. A kialakult adóhatósági álláspont ezzel kapcsolatosan az, hogy a rezsiköltség külön történő továbbszámlázás esetén is annak bérleti díjnak a járulékos költségeként kezelendő, amellyel azonos időszakban esedékes.

A bérleti díj és az ahhoz járulékosan kapcsolódó költségek tekintetében az Áfa tv. szerinti teljesítési időpontnak elsősorban akkor van jelentősége, ha a bérbeadás áfásan történik, hiszen ekkor a fenti szabályok segítségével határozható meg, hogy melyik időszakban keletkezik az áfafizetési kötelezettség.

Releváns azonban a teljesítési időpont az alanyi mentesség értékhatára szempontjából is, mivel ez dönti el, hogy az adott összeg melyik évben „meríti” az alanyi mentes keretet. (Részletesebben ld. az alanyi adómentességre vonatkozó részben.)