Releváns jogszabályok:

– 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról
– 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
– 2018. évi LII. törvény a szociális hozzájárulási adóról
– 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről

Bár írásunknak nem témája az ingatlanapport cégbírósági bejegyzésével kapcsolatos cégjogi rendelkezések ismertetése, felhívjuk a figyelmet arra, hogy 2025. január 15-étől módosultak a cégbejegyzési eljárás és a cégnyilvántartás egyes kérdéseiről szóló 21/2006. (V. 18.) IM rendelet azon szabályai, amelyek az ingatlan, mint nem pénzbeli vagyoni hozzájárulás cégbejegyzésével kapcsolatosak. A módosítás következtében bővült a cégbírósághoz bejelentendő adatok köre az ingatlanapport kapcsán (lásd az említett rendelet 19. számú mellékletét).

Írásunkban megvizsgáljuk, milyen adókötelezettséget generálhat a magánszemélynél, amikor egy gazdasági társaság rendelkezésére bocsát ingatlant nem pénzbeli vagyoni hozzájárulás formájában.

Abban az esetben, ha az apport kapcsán a magánszemélynek jövedelme keletkezik, személyi jövedelemadó-kötelezettség kerül fel.

Elmondható, hogy a magánszemély által bármilyen eszköz – ingó, ingatlan, de ide nem értve a pénzeszközt – gazdasági társaság részére apportként történő átadása értékesítésnek minősül, és az apporttárgy átadásával a magánszemély értékpapír formájában (és nem pénzben) szerez bevételt. Ingatlanapport esetén tehát az ingatlan átruházásából származó jövedelem után kell a személyi jövedelemadót megfizetni.

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 61. § (1) bekezdése szerint ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserében kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén annak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.

Az Szja tv. alapján tehát megállapítható, hogy ingatlan apportálása esetén a magánszemély bevétele az ingatlan társasági szerződésben (vagy más hasonló okiratban) meghatározott értéke.

Költségként a magánszemély az alábbi tételeket érvényesítheti a bevétellel szemben:

a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat,
az értéknövelő beruházásokat,
a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat.

Megjegyezzük továbbá, hogy az ingatlan átruházásából származó jövedelem vonatkozásában a szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény (Szocho. tv.) nem tartalmaz rendelkezést, így az apport kapcsán szociális hozzájárulási adót nem kell fizetni.

Amennyiben a magánszemély részéről gazdasági társaság alapításához, vagy tőkeemeléshez szükséges apportról van szó, az üzletszerűség, és így az áfa-alannyá válás kritériuma nem teljesül. Ebben az esetben a nem adóalany magánszemély által apportként a társaság részére bocsátott ingatlan átadása nem tartozik az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) hatálya alá, ezért erre vonatkozóan sem a magánszemélyt, sem az apportot fogadó társaságot nem terheli általános forgalmi adó.

Amennyiben az apportáló áfa-alanynak minősül, az Áfa tv. 17-18. §-a alapján, az abban foglaltak teljesülése esetén nem áll be a termékértékesítéshez, szolgáltatásnyújtáshoz kapcsolódó joghatás, azaz az ingatlanapport után nem kell áfát fizetni.

Megemlítendő továbbá, hogy az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 18. § (2) bekezdés h) pontja alapján a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét (részvény, üzletrész, szövetkezeti részesedés, átalakított befektetői részjegy) visszterhes megszerzése esetén a vagyonszerzőnek illetékkötelezettsége keletkezhet.

A magánszemély részéről nem keletkezik azonban illetékkötelezettség a társaságalapítás, illetve tőkeemelés során történő részvényjegyzés vagy üzletszerzés esetén sem. A társaságalapítás, illetve tőkeemelés jellemzője ugyanis, hogy ezek során a társaságba bevitt vagyontárgyakból új vagyoni betétek jönnek létre, vagyis az ilyen esetekben nem az Itv. törvényszövege szerinti „fennálló vagyoni betét” megszerzéséről van szó. Ebből következően jelen esetben nem merül fel az Itv. 18. § (2) bekezdés h) pontja szerinti visszterhes vagyonszerzési illeték a magánszemélynél az ingatlan apportálására tekintettel.