A rövid válasz: igen, de nem korlátlanul

Ingatlan adásvétel esetén az eladó szavatossággal tartozik a vevő felé hibás teljesítés esetén. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:157. § (1) bekezdése alapján a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. A jogszabályi rendelkezést erősíti meg a 1/2012. (VI. 21.) PK vélemény is, mely szerint hibás teljesítés akkor áll fenn, ha a szolgáltatás nem felel meg a szerződéses vagy konkrét minőségi követelményeknek. A vélemény azt is kimondja, hogy a jogosultat a szerződéskötéskor főszabály szerint nem terheli általános megvizsgálási kötelezettség, de az általa ténylegesen ismert vagy felismerendő hiba tekintetében nem állapítható meg hibás teljesítés.

A visszatartási jog alapja

A Ptk. a kellékszavatossági jogokat kétszintű rendszerben szabályozza. A jogosult elsődlegesen kijavítást vagy kicserélést igényelhet, míg a törvényi feltételek fennállása esetén árleszállítást kérhet, a hibát a kötelezett költségére kijavíthatja vagy kijavíttathatja, illetve elállhat a szerződéstől. A második lépcsőbe tartozó jogok érvényesítésének ugyanakkor nem minden esetben szükségképpeni előfeltétele a kötelezett korábbi, eredménytelen kijavításra vagy kicserélésre történő felhívása; a konkrét körülmények és a választott szavatossági jog törvényi feltételei minden esetben egyedileg vizsgálandóak.

A Ptk. 6:139. § (1) bekezdése emellett külön biztosítékot ad a jogosult kezébe: a kijavítás vagy kicserélés teljesítéséig – a hiba súlyával és a várható kijavítási költséggel arányos mértékben – saját esedékes szolgáltatása arányos részének teljesítését a kötelezett teljesítéséig vagy megfelelő biztosíték nyújtásáig visszatarthatja.

A visszatartási jog célja nem a kötelezett „megbüntetése”, hanem annak biztosítása, hogy a kötelezett ténylegesen eleget tegyen hibajavítási kötelezettségének. A vevő tehát nem azért tart vissza pénzt, mert nem akar fizetni, hanem azért, mert a szerződésszerű teljesítés még nem valósult meg maradéktalanul.

A Kúria a Pfv.21020/2024/4. számú precedensképes határozatában is megerősítette: ha az eladó hibásan teljesít, a vevő jogosan tarthatja vissza a vételár arányos részét – még akkor is – ha a teljes vételár kifizetése a tulajdonjog bejegyzésének feltétele volt. Az ítélet egy tipikus újépítésű lakás adásvételével kapcsolatos vitában született és fontos üzenetet hordoz mind vevőknek, mind ingatlanfejlesztőknek.

Az idézett ítéletben alperesek nem jogszavatossági, hanem kellékszavatossági igényt terjesztettek elő a felperesekkel szemben. Ezzel összefüggésben a bíróság kifejtette, hogy a Ptk. 6:159. §-a szerint a kellékszavatossági kötelezettség a visszterhes szerződés kötelezettjének törvényből fakadó, a hibás teljesítés tényéhez kapcsolódó (objektív) kötelezettsége a fizikai hibában szenvedő (kellékhibás) szolgáltatás (a szolgáltatáshoz tapadó kár) elhárítására. A Ptk. a kellékszavatossági kötelezettség szempontjából a szolgáltatás teljesítéskori hibátlanságát vélelmezi.

A konkrét perben a felperesek, mint eladók az adásvételi szerződés megkötése napjával bocsátották a perbeli ingatlant a felperesek birtokába, használatába, teljesítve ezzel az adásvételi szerződésnek az erre vonatkozó rendelkezését. Az alperesek birtokba lépésével megnyílt a felperesek kellékszavatossági kötelezettsége, attól az időponttól kellett biztosítania, hogy az ingatlan használata a jogszabályi és a szerződés szerinti feltételeknek megfeleljen. A kellékszavatossági igények érvényesítése szempontjából nincs jelentősége a Ptk. 6:116. §-ban írtaknak, a kellékszavatosság gyakorlása körében a felek a szerződésben semmilyen – a Ptk. kellékszavatosságra vonatkozó rendelkezéseitől eltérő – felételt, időhatározást nem tettek.

A Kúria kiemelte továbbá, hogy a Ptk. 6:139. § (1) bekezdése lehetővé teszi a jogosult számára, hogy a kötelezett szerződésszerű (nem hibás) teljesítéséig visszatartsa az ellenszolgáltatás arányos részét. A visszatartási jog nem önálló szavatossági jog, hanem a természetbeni reparációt biztosító elsődleges szavatossági jogok választása esetén biztosít lehetőséget a jogosult számára arra, hogy a szavatossági igénye teljesítéséig időlegesen elzárkózzék az ellenszolgáltatás arányos részének megfizetésétől. Kijavítási igény esetében olyan összeg visszatartása a megalapozott, amely a javítás előrelátható költségeihez képest nem tekinthető túlságosan nagynak.

Mit mond tehát a bírói gyakorlat?

„A bírói gyakorlat következetesen abból indul ki, hogy a szavatossági jogok rendeltetése a szerződéses egyensúly helyreállítása, nem pedig a jogosult gazdagítása” – emeli ki dr. Ésik Julianna, a Jaczkovics Ügyvédi Iroda ügyvédje.

A visszatartási jog alkalmazhatóságának előkérdése, hogy az eladó hibás teljesítése megállapítható-e. A BH2024.127. számú döntés alapjául szolgáló ingatlan adásvételi ügyben a vevők a vételár jelentős részét tartották vissza és kijavítási igényükre tekintettel visszatartási jogra is hivatkoztak. A Kúria az ügyben elvi éllel rögzítette, hogy nem állapítható meg hibás teljesítés, ha a jogosult a hibát a szerződéskötéskor ismerte, vagy azt a szolgáltatás jellege, természete, illetve a szerződéskötés körülményei alapján fel kellett ismernie. A vételár visszatartása ezért csak olyan hiba alapján lehet jogszerű, amelyért az eladó kellékszavatossági felelőssége ténylegesen fennáll.

Mikor válhat jogellenessé a vételár visszatartása?

A vételár visszatartása kapcsán kiemelendő, hogy a vevő könnyen jogsértő helyzetbe kerülhet, ha:

· nem igazolható a hiba fennállása;

· a hibák jelentéktelenek;

· a visszatartott összeg nyilvánvalóan aránytalan;

· a hiba kijavítását az eladó felajánlotta, de a vevő azt indokolatlanul akadályozza;

· a szerződésben a felek speciális elszámolási mechanizmust kötöttek ki.

Ilyenkor a vevő maga kerülhet késedelembe és akár késedelmi kamat, illetve egyéb szerződésszegési jogkövetkezmények is terhelhetik.

A gyakorlatban mire érdemes tehát figyelni?

A vevő számára célszerű:

· részletes hibajegyzéket készíteni,

· fényképes dokumentációt rögzíteni,

· írásban felszólítani a beruházót a javításra,

· a visszatartott összeg meghatározásához szükség esetén műszaki szakértő véleményét beszerezni,

· a visszatartás indokát és összegét írásban közölni.

Az eladó oldaláról pedig kiemelt jelentőségű a hibabejelentések dokumentálása és a javítások határidőben történő elvégzése, mert a jogszerűen gyakorolt visszatartási jog jelentősen késleltetheti a vételár teljes befolyását.

Az újépítésű lakások adásvétele során a hibás teljesítésből eredő jogviták egyik leggyakoribb kérdése tehát a vételár visszatartás jogszerűsége. A Ptk. lehetőséget biztosít arra, hogy a vevő a kijavítás teljesítéséig vagy megfelelő biztosíték nyújtásáig az ellenszolgáltatás arányos részét visszatartsa, azonban e jogosultság nem korlátlan. A visszatartás mértékének minden esetben összhangban kell állnia a hiba jelentőségével, a várható kijavítási költségekkel és a választott szavatossági igénnyel.

A bírói gyakorlat következetesen abból indul ki, hogy a visszatartási jog célja nem a beruházó szankcionálása vagy a vételár-fizetés tartós elkerülése, hanem a szerződésszerű teljesítés kikényszerítésének biztosítása. A bíróságok ezért minden esetben vizsgálják a hibák valós fennállását, azok súlyát, a kijavítás lehetőségét, továbbá a visszatartott összeg arányosságát. A vevő érdekeit a jog hatékonyan védi a hibás teljesítéssel szemben, ugyanakkor nem biztosít lehetőséget arra, hogy a vételár jelentős részének visszatartása önálló nyomásgyakorló eszközzé váljon.

Különös jelentősége van annak is, hogy a felek az adásvételi szerződésben milyen garanciális és biztosítéki rendszert alakítanak ki. A gyakorlat azt mutatja, hogy a részletes hibakezelési szabályok, a garanciális visszatartás, a bankgarancia vagy egyéb biztosítékok alkalmazása jelentősen csökkentheti a későbbi jogviták kockázatát, melyeket érdemes már az adásvételi szerződésben körültekintően rögzíteni.

Az újépítésű lakások piacán ezért a műszaki dokumentáció, az átadás-átvételi jegyzőkönyv és a szerződéses biztosítéki rendszer legalább olyan jelentőségű, mint maga a szavatossági szabályozás.

A kérdés tehát nem az, hogy visszatartható-e a vételár egy hibás újépítésű lakás esetén, hanem az, hogy milyen mértékben és milyen jogi keretek között. A bírói gyakorlat üzenete világos: a visszatartási jog nem szankció, hanem biztosíték. Egy jól előkészített adásvételi szerződés, a körültekintő műszaki átadás és a megfelelő biztosítéki rendszer sokszor több jogvitát előz meg, mint amennyit később a bíróságnak kell eldöntenie.

Szerző: Dr. Ésik Julianna

Forrás: Jaczkovics Ügyvédi Iroda