Releváns jogszabály:

– 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról

Ez tehát az az esetkör, amikor az adózó az ingatlan bérbeadási tevékenységét azért tette adókötelessé az Áfa tv. 88. § (1) bekezdés b) pontja alapján, hogy a bérbe adott lakóingatlan beszerzésével kapcsolatosan élhessen a 125. § (2) bekezdés d) pontjában meghatározott adólevonási jogával.

Az előzőekben említett igazolási kötelezettség az Áfa tv. 126. § (1) bekezdése alapján különösen olyan elkülönített nyilvántartás alkalmazását igényli az adóalanytól, amely alkalmas az adólevonási jog korlátozása alóli mentesülés – ott meghatározott – feltételeinek egyértelmű, megbízható és folyamatos követésére. A túlnyomó rész alatt az Áfa tv. 126. § (2) bekezdés szerint az adólevonási jog korlátozása alóli mentesülés feltételeinek – egy ésszerűen megállapított időtartam átlagában – legalább 90 százalékos teljesülése értendő.

A 90%-os követelmény teljesülésének megfelelő mérése és dokumentálása az adóalany kötelezettsége. Az adóalanynak elkülönített nyilvántartást kell alkalmaznia annak igazolásához, hogy mentesülhessen az adólevonási jog főszabály szerinti korlátozása alól. Az elkülönített nyilvántartásnak egyértelműen tanúsítania kell a mentességet biztosító feltételek teljesülését, annak nyomon követhetőségét lehetővé kell tenni. Ezt az adóhatóság az ellenőrzés alkalmával az összes körülmény figyelembevételével tudja megítélni, és adott esetben elfogadni az adóalany által felállított keretrendszert, amennyiben azt helyesnek ítéli.

Gyakori kérdés, hogy hogyan kell alkalmazni a 90 százalékos szabályt. Megítélésünk szerint teljesülnek az Áfa tv. 125. § (2) bekezdés d) pontjában nevesített feltételek, ha például az adóalany éves bevételének 90%-a bérbeadásból származik, és/vagy az év napjainak 90 %-ában biztosítottak voltak a bérbeadás feltételei.

Ez azt jelenti, hogy az ingatlannak nem feltétlenül kell az év napjainak 90 %-ában kiadva lennie, hanem legalább ennyi időtartamon belül bérbe adott, vagy bérbe adható, bérbeadásra szánt (hirdetett) lakóingatlanként kell rendelkezésre állnia. Ebből következően kizárólag az a körülmény, hogy a lakóingatlannak egy adott időszakban vagy időszakokban bármilyen ok miatt nincs bérlője, nem jelenti egyértelműen azt, hogy a túlnyomó részbeni bérbeadási célú hasznosítás nem megállapítható.

Önmagában tehát az, hogy a lakóingatlan pár hónapig üresen áll, nem jelenti azt, hogy nem teljesültek az adólevonási tilalom alóli mentesülés feltételei, ha egyébként adottak lennének az ingatlankiadás feltételei (pl. az ingatlan kiadó ingatlanként van meghirdetve).

Más megítélés alá esik ugyanakkor az a helyzet, ha az üresen maradó ingatlant az adózó egyéb (nem bérbeadási) célra hasznosítja, hanem például az előző bérlő kiköltözését követően üresen maradó ingatlant raktározási célra használja. Ebben az esetben ugyanis nem teljesül a lakóingatlan bérbeadási célú beszerzésének az az adólevonásra jogosító feltétele, hogy az ingatlant az adózó bérbeadás útján hasznosítja.

Az Áfa tv. 135. § (2) bekezdése szerint az (1) bekezdésben meghatározott időtartam figyelembevételével (240 hónap), annak a naptári évnek az utolsó adómegállapítási időszakában, amely naptári év teljes időtartamában a tárgyi eszköz az adóalany rendeltetésszerű használatában van, az adóalany köteles a tárgyi eszközre jutó előzetesen felszámított adó összegének ingatlan esetében 1/20 részére vonatkozóan utólagos kiigazítást elvégezni, feltéve, hogy a levonható előzetesen felszámított adó összegét meghatározó tényezőkben a tárgyi eszköz beszerzésének évéhez vagy saját vállalkozásán belül végzett beruházással létrehozott ingatlan esetében annak rendeltetésszerű használatba vétele időpontjához képest változás következik be, és a számítás eredményeként adódó különbözet összege abszolút értékben kifejezve eléri vagy meghaladja a 10 000 forintnak megfelelő pénzösszeget.

A tárgyi eszközre jutó előzetesen felszámított áfát – a „figyelési időszak” (ingatlannál 240 hónap) alatt – minden olyan évben utólag módosítani kell, amikor a levonható adó összegét meghatározó tényezők úgy változnak meg, hogy az azok figyelembevételével megállapítandó levonható adó és a tárgyi eszköz beszerzésének, rendeltetésszerű használatbavételének időpontjában megállapított levonható adó összege közötti eltérés eléri, vagy meghaladja a tízezer forintot. Ezt az utólagos korrekciót az érintett tárgyévek utolsó bevallási időszakában kell elvégezni, és azon évekre és eszközökre kell alkalmazni, amely években az adott tárgyi eszköz a teljes naptári évben (ideértve a december hónapot is) az adóalany használatában van.