Releváns jogszabályok:– 2022. évi XIII. törvény a kisadózó vállalkozók tételes adójáról

– 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adó

A sorozat előző részeit ide kattintva olvashatja.

Általános forgalmi adó

Egyetlen adóalanyiság

Míg jövedelemadózás tekintetében különválhat az egyéni vállalkozói és az ingatlanbérbeadási tevékenység adóztatása, sőt, ahogy a cikksorozat korábbi részei bemutatták, akár két külön adónem alá is tartozhatnak, ha az egyéni vállalkozó katásként működik, az általános forgalmi adó rendszerében nincs lehetőség ilyen különválasztásra.

Az Áfa tv. 5. § (1) bekezdése értelmében az áfa rendszerében adóalanynak az a jogképes személy vagy szervezet minősül, aki (amely) saját neve alatt gazdasági tevékenységet folytat, tekintet nélkül annak helyére, céljára és eredményére. Az érintett személy vagy szervezet jog- és cselekvőképességére személyes joga az irányadó, ha azonban személyes joga alapján nem lenne jog- és cselekvőképes, de a magyar jog alapján igen, akkor jog- és cselekvőképességét a magyar jog alapján kell elbírálni.

Áfa tekintetében tehát a természetes személy nem „kettőződhet meg” egyéni vállalkozásra és természetes személyre, mivel a jogalanyisága nem tud elkülönülni az adóalanyiságától.

Az áfa rendszerében ugyanazon adószám alatt ugyanaz a természetes személy lesz az adó alanya valamennyi általa folytatott bevételszerző tevékenysége tekintetében, függetlenül attól, hogy az adott tevékenységet egyéni vállalkozói vagy egyéni vállalkozónak nem minősülő természetes személyi minőségében végzi. Ezért van az, hogy a természetes személynek nem új adószámot kell kérnie az ingatlanbérbeadáshoz, hanem a cikksorozat I. részében leírtak szerint a ’T101E nyomtatványon kell bejelentenie az állami adóhatóság felé a tevékenységet.

(Megjegyzést érdemel, hogy az Áfa tv. 5. § (2) bekezdése speciális adóalanyiságra vonatkozó rendelkezéseket tartalmaz a közös tulajdon hasznosítása tekintetében, ez a témakör azonban a jelen cikksorozatnak nem tárgya.)

Az egyetlen adóalanyiságnak jelentősége van az alanyi mentesség értékhatára szempontjából is. Az ingatlanbérbeadás ellenértéke ugyanis beleszámít az alanyi mentesség értékhatárába. Minthogy pedig áfa tekintetében a magánszemély ugyanazon adóalanyként végzi az egyéni vállalkozói tevékenységet, mint a bérbeadást, ha a vállalkozási tevékenységére alanyi mentességet választott, ennek értékhatárát akár az egyébként „tárgyi” mentesen végzett ingatlanbérbeadásnak köszönhetően is átlépheti. (Az alanyi adómentes személyek által végzett ingatlanbérbeadás adózási szabályaival a cikksorozat későbbi része fog részletesebben foglalkozni.)

Ingatlanbérbeadás fogalma az áfában

Az Áfa tv. 259. § 4. pontja értelmében az áfa rendszerében bérbeadás, -vétel a bérleti szerződésen alapuló jogviszony mellett minden olyan egyéb jogviszony is, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek.

Nem kizárólag a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) XLIV. Fejezetében szabályozott bérleti szerződés esetében kell tehát az Áfa tv. bérbeadásra vonatkozó szabályait alkalmazni, hanem például a Ptk. LIX. Fejezete szerinti pénzügyi lízingszerződések közül a nyílt végű pénzügyi lízingnél, valamint a Ptk. által nem definiált operatív lízing esetén is.

Az Art. 3. § (1) bekezdésének második mondata értelmében az adókötelezettséget nem befolyásolja az, hogy a magatartás (cselekmény, mulasztás) törvényi rendelkezésbe ütközik, vagy sérti a jó erkölcsöt. Adott esetben tehát akkor is sor kerülhet a bérletre vonatkozó áfaelőírások alkalmazására, ha jogsértő használat ellenértékét kell megfizetni.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástv.) 20. § (1) bekezdése alapján a lakást jogcím nélkül használó, a jogosult részére lakáshasználati díjat köteles fizetni.

A Lakástv. 91/A. § 13. pontjának értelmező rendelkezése szerint jogcím nélküli használó az, aki a lakást (helyiséget) a bérbeadónak – bérlőkijelölési vagy bérlő-kiválasztási jog fennállása esetén e jog jogosultjának – a hozzájárulása vagy a vele való megállapodás nélkül használja.

Ha tehát például a bérlő a bérleti jogviszony megszűnését követően nem költözik ki, a jogcím nélküli használat idejére lakáshasználati díjat köteles fizetni a (korábbi) bérbeadó részére. Mivel a díjat a lakás időleges használatáért köteles megtéríteni, az áfa rendszerében bérbeadási szolgáltatás ellenértékéről van szó, amelynek áfakezelésére a cikksorozat további részeiben leírt szabályok alkalmazandóak.

Szerző: Dr. Németh Szilvia