Releváns jogszabály:– 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról

A sorozat előző részeit itt olvashatja.

Általános forgalmi adó

Alanyi mentes egyéni vállalkozó ingatlanbérbeadása (folyt.)

Példa14: 

Kreatív Kitti grafikus egyéni vállalkozóként végzi a tevékenységét, amelyre alanyi adómentességet választott. 2024-ben várhatóan 9 millió forint körül alakul éves szinten az ebből származó bevétele. Év elején örökölt egy lakást, amelyet februártól bérbead. A bérlő havi 200.000 Ft bérleti díjat fizet, ami a közös költséget magában foglalja, a közüzemi díjakat viszont a bérlő külön köteles megtéríteni a bérbeadónak.

A bérbeadáshoz kapcsolódóan megtérítendő közüzemi díjak járulékos költségként beletartoznak a bérbeadás adóalapjába. Kitti nem tette adókötelessé a bérbeadási tevékenységét, az tehát adómentes.

Ha a vállalkozóként kiszámlázott díj, valamint a magánszemélyként kapott bérleti díj és áthárított közüzemi díjak 2024. évi együttes összege meghaladja a 12 millió forintot, akkor Kitti elveszíti az alanyi adómentességét, és a vállalkozói díját onnantól kezdve már áfásan kell kiszámláznia. (Az ingatlanbérbeadása adókötelessé tétel hiányában marad „tárgyi” adómentes.)

Adókötelessé tétel az alanyi mentesség időszakában

Az egységes áfaalanyiság más szempontból is kihat az alanyi mentesség és az ingatlanbérbeadás kapcsolatára. Ha ugyanis a magánszemély egyéni vállalkozóként alanyi mentességet választott, az ingatlanbérbeadási tevékenységre nem alkalmazhatja az Áfa tv. 88. §-a szerinti adókötelessé tételt.

A 2009/44. Adózási kérdésben kifejtett adóhatósági álláspont értelmében, ha a magánszemély először bérbeadási tevékenységet folytatott, amelyet adókötelessé tett, majd bejelentkezett az alanyi adómentesség alá, az alanyi adómentesség az adóalany valamennyi olyan Áfa tv. hatálya alá tartozó ügyletére kiterjed, amelyben jogosult alanyi adómentes minőségében eljárni. Az Áfa tv. 193. §-a határozza meg azon esetköröket, amelyekben az adóalany az alanyi adómentesség időszakában nem járhat el alanyi adómentes minőségében. Az ingatlanbérbeadási tevékenység nem tartozik ezek közé, akkor sem, ha arra az adóalany az Áfa tv. 88. §-a alapján adókötelezettséget választott. Az alanyi mentesség ezért  ezáltal felülírja a korábbi – az Áfa törvény 88. § (1) bekezdés b) pontja szerinti – választását.

Az adóhatóság felhívja a figyelmet arra is, hogy az alanyi adómentesség választásával nem szűnik meg az adókötelezettséghez való – Áfa tv. 88. § (5) bekezdése szerinti – 5 éves kötöttség, hiszen az alanyi adómentes adóalany nem e kötöttség alól való mentesülés miatt, hanem alanyi adómentes minőségére tekintettel végzi adómentesen a szolgáltatását. Az Áfa tv. 88. § (5) bekezdésében előírt időtartam vonatkozásában emiatt előfordulhat, hogy az ingatlan bérbeadásra korábban adókötelezettséget választott adóalanynak az alanyi adómentessége megszűnését követően – az öt éves időtartam leteltéig – ismét adókötelesen kell bérbeadnia az ingatlanát.

Az Adózási kérdés olyan tényállásra vonatkozik, amelyben a magánszemély előbb folytatott ingatlanbérbeadási tevékenységet, és később jelentkezett be az alanyi adómentesség alá. A gondolatmenetből ugyanakkor egyértelműen következik az, hogy fordított esetben a korábban már alanyi mentes egyéni vállalkozóként működő adóalany sem dönthet úgy, hogy az újonnan felvett ingatlanbérbeadási tevékenységét áfásan végzi, hiszen ha az alanyi adómentesség a korábbi adókötelessé tételt is felülírja, akkor nyilvánvalóan kizárja az alanyi mentesség időszakában történő áfás bérbeadást is.