Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 2. § (2)-(3) bekezdés értelmében, ingatlannak, valamint egyes meghatározott ingónak és vagyoni értékű jognak visszteher (ellenérték) mellett, továbbá öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő megszerzése visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik. Ezt a szabályt kell alkalmazni az ingatlanok, illetve a gépjárművek (pótkocsik) pénzügyi lízingjére vonatkozó, a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező szerződések esetén, továbbá az öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzésre is azzal, hogy az öröklési szerződés tekintetében az illetékkötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik. 2020. február 01. napjától hatályos rendelkezés szerint visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik a belterületbe vont ingatlan és a belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaság vagyoni betétjének visszterhes átruházása is. Általában a külterületi ingatlant annak megvásárlása után belterületbe vonják, majd továbbértékesítésre kerül. Ennek a spekulációs módszernek a visszaszorítására került beiktatásra a rendelkezés.

Az Itv. 18. § (2) bekezdése szerint illetékfizetési kötelezettség a következő vagyoni értékű jogokra és ingókra terjed ki:

a) az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése, továbbá e jognak a megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzés;

b) az ingatlanon fennálló építményi jog, haszonélvezet gyakorlásának átengedése;

c) ingónak hatósági árverésen történő megszerzése;

d) gépjármű, illetőleg pótkocsi tulajdonának, vagyoni értékű jogának megszerzése;

e) közterületen álló, ingatlannak nem minősülő felépítmény tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának megszerzése;

g) az értékpapír öröklési szerződéssel való megszerzése;

h) belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét (részvény, üzletrész, szövetkezeti részesedés, átalakított befektetői részjegy) megszerzésére.

Az illetékmentesség

Kétfajta illetékmentességről beszélhetünk:

• személyes illetékmentesség: az illeték fizetésére egyébként kötelezett mentes az illetékfizetés alól,

• tárgyi illetékmentesség: az illeték tárgya mentes az illeték alól.

Az illetékfizetési kötelezettség keletkezése

A visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség az Itv. 3. § (3)-(7) bekezdései szerint

a) a szerződés megkötése napján (ideértve az ingatlanok, illetve gépjárművek, pótkocsik pénzügyi lízingjére vonatkozó, a futamidő végén tulajdonjog-átszállást eredményező szerződéseket is),

b) árverési vétel esetében az árverés napján,

c) ingatlannak, ingónak, vagyoni értékű jognak bírósági, hatósági határozattal történő megszerzésekor a határozat jogerőre emelkedése, véglegessé válása napján,

d) az előzőekben nem említett esetekben a vagyonszerzéskor

keletkezik.

A hatósági jóváhagyástól – engedélytől, hozzájárulástól, tudomásulvételtől – függő vagyonszerzési jogügylettel kapcsolatban az illetékkötelezettség a jóváhagyás, több hatósági jóváhagyás esetén az utolsó jóváhagyás napján keletkezik. Ez irányadó akkor is, ha a szerződés hatályosságához harmadik személy beleegyezése szükséges. A felfüggesztő vagy bontó feltételtől, illetőleg a kezdő határidő bekövetkezésétől függő szerződés esetén a vagyonszerzési illetékkötelezettség a szerződés hatályának beálltakor keletkezik.

Fogalmak

Az Itv. 102. § szerint

Ingatlan: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog.
Ingó: a fizetőeszköz, az értékpapír, a gazdálkodó szervezetben fennálló vagyoni betét, valamint mindaz, ami ingatlannak nem minősülő dolog.
Vagyoni értékű jog: a földhasználat, a haszonélvezet, a használat joga – ideértve az üdülőhasználati jogot és a szállás időben megosztott használati jogát is –, továbbá a vagyonkezelői jog, az üzembentartói jog, továbbá ingyenes vagyonszerzés esetén a követelés.
Forgalmi érték: az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotában – a vagyontárgyat terhelő adósságok, továbbá az ingatlanon a vagyonszerző javára az elidegenítéskor megszűnő bérleti jog figyelembevétele nélkül – árként általában elérhető. A belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság esetén a társaság ingatlanvagyonának forgalmi értéke a társaság tulajdonában lévő ingatlanok forgalmi értéke, növelve a társaság közvetett vagy közvetlen 75 százalékos tulajdonában álló gazdálkodó szervezetek tulajdonában álló ingatlanok forgalmi értékének olyan arányával, mint amekkora arányt a társaság közvetett vagy közvetlen részesedése a gazdálkodó szervezet összes vagyoni betétjéhez képest képvisel.
Lakástulajdon: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, ha annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri. Ha az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lakóház van, az épületet – a hozzá tartozó kivett területtel együtt – lakástulajdonnak kell tekinteni. Nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak.
Gazdálkodó szervezet: a gazdasági társaság, az európai részvénytársaság, az egyesülés, az európai gazdasági egyesülés, az európai területi társulás, a szövetkezet, a lakásszövetkezet, az európai szövetkezet, a vízgazdálkodási társulat, az erdőbirtokossági társulat, az állami vállalat, az egyéb állami gazdálkodó szerv, az egyes jogi személyek vállalata, a végrehajtói iroda, a közjegyzői iroda, az ügyvédi iroda, a szabadalmi ügyvivői iroda, az önkéntes kölcsönös biztosító pénztár, a magánnyugdíjpénztár, az egyéni cég, továbbá az egyéni vállalkozó, továbbá az ezeknek megfelelő külföldi jogalany.
Lakóház építésére alkalmas telektulajdon: az építésügyi szabályoknak és a településrendezési tervnek megfelelően kialakított, lakóépület elhelyezésére szolgáló, beépítetlen földrészlet vagy olyan földrészlet, amelyen az Itv. lakástulajdon-fogalmának meghatározása szerinti szerkezetkész állapotot el nem érő, lakóház céljára létesülő építmény áll.
Termőföld: az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve és a felsorolt valamelyik célra hasznosítják, ide nem értve a földrészleten bármilyen célra létesített épületet.
Nettó árbevétel: a helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény szerinti nettó árbevétel.
Használatbavételi engedély: az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti használatbavételi engedély és az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány.
Lakóépület: kizárólag vagy túlnyomó részben lakást tartalmazó épület.
Belterületbe vont ingatlan: az olyan ingatlan, amelyet a tulajdonosa, vagyoni értékű jogának jogosítottja tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának – ajándékozás útján szerzett ingatlan esetén a megajándékozó (több, egymást követő ajándékozás esetén valamennyi megajándékozó), a 26. § (1) bekezdés g), h), q), t) pontja szerinti ügylet keretében szerzett ingatlan esetén a jogelőd (több, 26. § (1) bekezdés g), h), q) pontja szerinti ügylet esetén valamennyi jogelőd), vagy a kapcsolt vállalkozás (több, 26. § (1) bekezdés t) pontja szerinti ügylet esetén valamennyi kapcsolt vállalkozás) tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának – fennállása ideje alatt, de az ingatlan átruházását megelőző 10 éven belül minősítettek belterületté, ide nem értve azt az ingatlant, amelyet az átruházó fél általi megszerzést követő 6. évben vagy azt követően minősítettek belterületté, vagy az átruházó öröklés útján szerzett meg.
Belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaság: az olyan gazdálkodó szervezet, amely belterületbe vont ingatlan – közvetett vagy közvetlen – tulajdonosa.

Az említett vagyontárgyak minősítésére az illetékkötelezettség keletkezésekor fennálló állapot tekintendő irányadónak.

Az illeték alapja és mértéke

A visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke. Ingatlanok tulajdonjogának cseréjekor (kivéve a lakástulajdont és az ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogot) az illeték alapja a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke. Tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzésnél az illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke. A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke alkalmazandó egyéb – lakásnak nem minősülő – ingatlanok (például garázs, tároló, üdülő stb.) és a visszterhes vagyonátruházási illeték tárgyát képező ingók szerzése esetén.

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke az Itv. 19. § szerint – ha a törvény másként nem rendelkezik – a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4 százalék. Ingatlan, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzésekor ingatlanonként 1 milliárd forintig 4 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2 százalék, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Ingatlan résztulajdonának szerzésekor az 1 milliárd forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére kell alkalmazni a 4 százalékos illetéket, illetve az ingatlanonként legfeljebb 200 millió forintot a tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni.

Ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzésekor az illetékalapból az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4 százalékos illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a vagyoni értékű jog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében. Vagyoni értékű joggal terhelt ingatlan – ideértve a tulajdonszerzéssel egyidejűleg alapított vagyoni értékű jogot – szerzése esetén a vagyoni értékű jog értékével csökkentett forgalmi értékből az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4 százalékos illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében.

Belterületbe vont ingatlan visszterhes vagyonátruházásakor az illeték mértéke az ingatlan NAV által megállapított szerzéskori – megállapítás hiányában a szerzés időpontjára utólagosan megállapított – forgalmi értéke és NAV által az átruházás időpontjára megállapított forgalmi értékének különbözete után 90 százalék.

Lakástulajdonok cseréje

Magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdonok cseréjekor az elcserélt lakástulajdonok – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. A lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat jogával a forgalmi érték csökkenthető. Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét lehet figyelembe venni. Ha a magánszemély a további lakáscseréivel szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakáscserét nem tud igazolni, e lakáscserék illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul.

Lakástulajdonok magánszemélyek közötti cseréjekor, ha az elcserélt lakástulajdont haszonélvezet vagy használati jog terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, a jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizet visszterhes vagyonátruházási illetéket. Itv.21. § (2)-(5) bekezdések; Itv. 26. § y) pontja)

A visszterhes jogügyletek után megállapítandó illeték főszabály szerinti mértékét és módját az Itv. 19. § (1) bekezdése rögzíti, de ettől eltérően is megállapításra kerülhet az illeték, amennyiben a vagyonszerző a cserét pótló vétel alkalmazására irányuló konkrét kérelmet terjeszt elő az adóhatóság felé. Erre három lehetőség van. A vagyonszerző már az adásvételi szerződésben nyilatkozatot tesz a kedvezmény igénybevételéről és/vagy az adóhatóság által rendszeresített ún. B400 adatlapon kéri a kedvezmény alkalmazását, vagy önálló beadvány keretében, elévülési időn belül terjeszti elő kérelmét a kedvezményt illetően. Fontos, hogy érvényesülnie kell a kérelemhez kötöttség elvének, valamint a vagyonszerzőnek az adóhatóság tudomására kell hoznia a kedvezmény igénybevételével kapcsolatos szándékát. Ennek hiányában az adóhatóság nem alkalmazhatja a vagyonszerző javára a kedvezményt, akkor sem, ha hivatalból észleli a kedvezmény feltételeinek maradéktalan teljesülését.

Magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdonok vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlását megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. A lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat jogával a forgalmi érték csökkenthető. Cserét pótló vételnél, ha a vagyonszerző a vásárláshoz vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatásban részesült, akkor a megszerzett lakástulajdon forgalmi értékét ennek összegével csökkenteni kell. Az ilyen jellegű adásvételnél a vevő a másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlannyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon köteles igazolni, valamint nyilatkoznia kell arról is, hogy a vásárláskor az Itv. 21. § (2) és (4) bekezdésében foglalt feltételeinek megfelelt.

Ha a magánszemély vevő a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező – egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Ha a magánszemély vevő a további lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul (e szabály alkalmazásában sem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga), így annak értékével az illetékalap csökkenthető.

Ha a magánszemély legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentésig

a) nyilatkozik, hogy a lakásvásárlását követő egy éven belül a másik lakástulajdonát értékesíti és

b) kéri, hogy a NAV a vagyonszerzés után járó illetéket – az eladott lakás forgalmi értékétől függően – a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete vagy illetékmentesség alapján állapítsa meg, akkor a NAV a vásárolt lakás forgalmi értékét megállapítja, az illetékkiszabási eljárást pedig – döntés közlése nélkül – felfüggeszti.

Ha a magánszemély a lakásvásárlást követő 13. hónap utolsó napjáig a másik lakástulajdona értékesítésének tényét – a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon – nem igazolja, akkor a NAV a vásárolt lakás forgalmi értéke után illetéket, továbbá – ezzel egyidejűleg – az illeték összege után, a magánszemély nyilatkozata benyújtásának napjától a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresével számított pótilletéket szab ki. A pótilletéket az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény (a továbbiakban Art.) 206-210. § szerinti késedelmi pótlék számításával azonos módon kell számítani. Cserepótló vételnél is érvényes az a szabály, hogy ha az eladott lakástulajdont haszonélvezet vagy használati jog terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, a jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizet visszterhes vagyonátruházási illetéket. (Itv. 21. § (2)-(6) bekezdés)