Jogszabályi rendelkezések

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 19. § (1) bekezdése szerint a visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4 százalék, ingatlan megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2 százalék, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Az Itv. 102. § (1) bekezdés e) pontja kimondja, hogy e törvény alkalmazásában forgalmi érték az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotában – a vagyontárgyat terhelő adósságok, továbbá az ingatlanon a vagyonszerző javára az elidegenítéskor megszűnő bérleti jog figyelembevétele nélkül – árként általában elérhető.

Az illetéket tehát a megszerzett ingatlan teljes forgalmi értéke után kell megállapítani, ami az adott típusú ingatlan eladása esetében az adott környéken árként általában elérhető. Ez az összeg eltérhet a bank által meghatározott ártól és a közvetítői cég által elkért összegtől is.

Az illeték alapjául szolgáló forgalmi érték meghatározásáról az Itv. 69. §-a az alábbiak szerint rendelkezik. A forgalmi értéket az állami adóhatóság állapítja meg. Ha az értéket ítélet állapította meg, azt az állami adóhatóság nem bírálhatja felül. A vagyonszerző a forgalmi értékről nyilatkozhat. Az állami adóhatóság a forgalmi értéket elsősorban az összehasonlító értékadatok alapján állapítja meg, de – összehasonlító értékadatok hiányában – más értékmeghatározó módszert (nettó pótlási költségalapú értékbecslés, hozamszámításon alapuló értékbecslés stb.) is alkalmazhat. Az állami adóhatóság a forgalmi érték megállapítása során a vagyonszerző nyilatkozatát figyelembe veheti, szükség esetén helyszíni szemlét tarthat, külső szakértőt vonhat be, továbbá felhasználhatja az ingatlan energiatanúsítványában foglalt adatokat. Az állami adóhatóság az összehasonlító értékadatok kimunkálása érdekében nyilvántartást vezet az illetékkiszabásra bejelentett visszterhes ügylethez kapcsolódó illetékkötelezettség keletkezésének napjáról, az ügylet tárgyát képező ingatlan vételáráról, vételártól eltérő forgalmi érték esetén a forgalmi értékéről, címéről, helyrajzi számáról, fajtájáról, rendeltetéséről (pl. lakás, garázs, üzlet, szálloda, iroda, gyár, üzemcsarnok, műhely, termőföld, telek), ismert fizikai jellemzőiről (pl.: alapterület, falazat, építés éve, felújítás ténye, állag).

A forgalmi érték megállapítása során az azon ingatlan – 2 évnél nem régebbi – forgalmi értékadata használható fel összehasonlító értékadatként, amely a településrészen található és az értékelendő ingatlannal azonos fajtájú, rendeltetésű. Ilyen ingatlan hiányában a település más részén vagy hasonló adottságú más településen, településrészen lévő, azonos fajtájú, rendeltetésű ingatlan forgalmi értékadata is felhasználható.

Jogeset- ajándékozás

Az ajándékozási illeték alapjának meghatározásakor az ajándék forgalmi értékét kizárólag a megajándékozott által megszerzett adósság és egyéb teher értékével lehet csökkenteni. A vagyonszerző ajándékozási szerződésekkel szerzett egy olyan ingatlant, amelyet 54.678,39 CHF kölcsönösszeg és járulékai erejéig jelzálogjog terhelt. A jelzálogjog alapjául szolgáló jogviszonyban a vagyonszerző állt adósi pozícióban. Az elsőfokú adóhatóság fizetési meghagyásával a vagyonszerző felperest 2 080 890 forint ajándékozási illeték fizetésére kötelezte.

Az elsőfokú határozatot helybenhagyta az adóhatóság, határozatát többek között az Itv. 13. § (1)-(2) és (4)-(5) bekezdéseire alapította. Indokolása szerint az ingatlan forgalmi értékét a szerződésben megjelölt értékkel egyezően elfogadta. Figyelemmel arra, hogy az ingatlan ajándékozásakor a vagyonszerző részéről tartozásátvállalás nem történt, mert a jelzálogjog alapjául szolgáló jogviszonyban a vagyonszerző megajándékozott áll adósi pozícióban, az ajándékozó nevén nem állt fenn tartozás, ezért az ingatlan tiszta értéke megegyezik annak forgalmi értékével, amely alapulvételével kellett az ajándékozási illetéket megállapítani. A vagyonszerző megajándékozott keresetében előadta, hogy az illeték kiszabása során az ingatlan értékéből le kell vonni az azt terhelő adósság összegét, függetlenül attól, hogy az kit terhel. Tekintettel arra, hogy az adósság összege meghaladja az ingatlan tehermentes forgalmi értékét, az ajándék tiszta értéke 0 forint, így illetékfizetési kötelezettsége nem keletkezett.

Az elsőfokú bíróság jogerős ítéletével a keresetet elutasította. Indokolása szerint az Itv. rendelkezései szerint az adóssággal terhelt ajándék megszerzése kétféle jogcímen illetékköteles: egyrészt az ajándék tiszta értéke után ajándékozási, másrészt a terhei után visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni.

A Kúria Kfv.V.35.249/ 2018/9. (EBH2019. K.19.) számú ítéletében kifejtette, hogy a hatóságnak a visszterhes vagyonátruházási illetéket az ajándék azon része után kell kiszabnia, amelyet a megajándékozott nem ingyenesen szerez, mert pl. az ajándékot terhelő adósságot és egyéb terhet meg kell fizetnie.

A jelen ügyben nem az ajándékozó, hanem a vagyonszerző megajándékozott az ingatlant terhelő tartozás kötelezettje, így nem vállalhatta át az adósságot, ami folytán az ajándéknak nem volt olyan része, amelyet nem ingyenesen szerzett meg. Az Itv. 13. § (2) és (5) bekezdései alapján a megszerzett vagyon forgalmi értékéből csak azt az ajándékot terhelő adósságot lehet levonni, amely a megajándékozottra esik, és amelyet átvállal. A tulajdoni lapra bejegyzett jelzálogjog ebben az esetben tehát nem minősült olyan adósságnak, amely csökkenti az ajándékozási illeték alapját.

A felperes vagyonszerző felülvizsgálati kérelmében előadta, hogy az Itv. 13. § (2) bekezdése egyértelműen megfogalmazza, hogy az illetékalap meghatározása során a megszerzett vagyon forgalmi értékéből le kell vonni az ajándékot terhelő adósság és az egyéb teher értékének megajándékozottra eső részét. Az ingatlant bankhitel biztosítására jelzálogjog terhelte, amely folytán az adóhatósági határozat is rögzítette, hogy az általa megszerzett ingatlannak forgalmi értéke nincs. Tévesen vonta be az elsőfokú bíróság a tiszta érték meghatározásába az Itv. 13. § (5) bekezdését, ugyanis a jelen esetben tartozásátvállalás nem történt, az ingatlan forgalmi értékéből az adósság levonásával kell megállapítani az ajándék tiszta értékét.

A Kúria szerint a felülvizsgálati kérelem nem alapos. Az Itv. 1. § (1) bekezdése értelmében ajándékozás esetén vagyonszerzési illetéket kell fizetni, az Itv. 7. §-a szerint az ajándékozási illeték tárgya az ajándékozással történt vagyonszerzés. Az illetékkötelezettség általános mértéke – ha az Itv. másként nem rendelkezik – a megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke után 18 százalék.

Az illeték alapja az ajándék tiszta értéke, amely az Itv. 13. § (1)-(2) bekezdése alapján számítandó. E szerint a tiszta érték kiszámításánál a megszerzett vagyon forgalmi értékéből le kell vonni az ajándékot terhelő adósság és az egyéb teher értékének egy-egy megajándékozottra eső részét, amely(ek) értékét az Itv. 13. § (4) bekezdése értelmében a megajándékozottnak kell igazolnia.

A megajándékozott kétségtelenül jelzálogjoggal terhelten szerezte meg az ingatlant, és ez a tény az Itv. 13. § (1)-(2) bekezdéseinek pusztán nyelvtani értelmezése alapján alátámasztani látszik a felperesi álláspontot. A Kúria ugyanakkor megállapította, hogy az adóhatóság és az elsőfokú bíróság jogszabálysértés nélkül rendelkezett a megajándékozott ajándékozási illetékfizetési kötelezettségéről az alábbi indokok alapján. A vagyonszerzési illetéket az után a vagyonelem után kell megfizetni, amelyhez az ügylet folytán a vagyonszerző, jelen esetben a megajándékozott ingyenesen hozzájut. Az illeték alapját az ügylet valódi tartalma alapján kell meghatározni, azaz azt kell vizsgálni, hogy a vagyonszerző milyen tiszta értékű vagyonelemmel gazdagodott. Az Itv. 13. § (1)-(2) bekezdésében foglalt, a forgalmi érték adósságokkal és egyéb terhekkel való csökkentéséről szóló rendelkezés célja, hogy az illetékalap kizárólag az a pozitív vagyoni érték legyen, amelyet a vagyonszerző ténylegesen meg is szerez, tehát amellyel gazdagodik.

A jelen esetben a vagyonszerző megajándékozott által megszerzett ingatlant hitelszerződés biztosítékául önálló jelzálogjog terhelte. A hitelszerződés alapján a vagyonszerzőnek állt fenn adóssága. Az ajándékozás folytán a teljes biztosítékhoz hozzájutott, így adósságát nem csak az ajándékozás előtti vagyonából, hanem az ingatlanból is rendezheti, ezáltal az ajándékozás előtt meglévő vagyona ténylegesen az ingatlan teljes (forgalmi) értékével azonos értékkel növekedett.

Az ajándékozási illetékkötelezettséget az Itv. 7. §-a értelmében a vagyonelem ingyenes megszerzése keletkezteti, és mivel a megajándékozott vagyona az ügylet folytán az ingatlan teljes forgalmi értékével növekedett, valamint adósságot és egyéb terhet, azaz negatív vagyonelemet az ügylet által nem szerzett, az illeték alapja az ingatlan szerződésben megjelölt és a hatóság által elfogadott forgalmi érték teljes összege, mert az ügylet folytán ezen tiszta értékkel gazdagodott. Az illetékalap ily módon történő számítása biztosítja, hogy megvalósul az Itv. 1. § (1), 7. §, 12. § (1) és 13. § (1)-(2) bekezdései rendelkezéseiből levezethető jogalkotói cél, vagyis az ügylet által megszerzett vagyon utáni illetékfizetés.

A Kúria abban egyetértett megajándékozott által előadott érveléssel, hogy az elsőfokú bíróság szükségtelenül idézte és hivatkozta a Kfv.V.35.249/2018/9. (EBH2019. K.19.) számú elvi döntésben foglaltakat az illetékalappal kapcsolatos álláspontja indokaként, ugyanis a jelen perben tartozásátvállalásra nem került sor, így az azzal kapcsolatos illetékfizetési kötelezettséget meghatározó jogértelmezés irreleváns, így mellőzendő.

Egyetértett ugyanakkor azzal a megállapítással, hogy az Itv. 13. § (2) és (5) bekezdései alapján a forgalmi értékből csak a megajándékozott által megszerzett adósság és egyéb teher összege vonható le, a perbeli jelzálogjog olyan teher, amely nem minősül az Itv. rendelkezéseire figyelemmel adósságnak, így értéke nem csökkenti az ajándékozási illeték alapját.

Mindezek alapján a Kúria a jogerős ítéletet – az indokolás részbeni módosítása mellett – hatályában fenntartotta. (Kúria Kfv.I.35.463/2020/5.)