Kapcsolódó törvény:

1990. évi XCIII. törvény az illetékekről

– – –

Az ingatlan nem pénzbeli vagyoni hozzájárulásként történő átadása az adójogszabályok alkalmazásában értékesítésnek minősül, és az ahhoz kapcsolódó adó-, és illetékkötelezettségek irányadóak ingatlanapport esetén is.

Az apportként átadott ingatlan a társaságba bevitt vagyont testesít meg, amely részesedés ellenében történik. Ezzel együtt változik az ingatlan tulajdonosa is, amely változást az ingatlan-nyilvántartáson keresztül kell átvezetni. Az ingatlanok apportja olyan visszterhes jogügyletnek minősül, amely visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettséget keletkeztet az ingatlant megszerző társaságnál [az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 18. § (1) bekezdés].

Ugyanakkor a vagyonszerző bizonyos esetekben mentesülhet a nem pénzbeli hozzájárulásként megszerzett ingatlanra tekintettel keletkező illetékfizetési kötelezettség alól. A visszterhes vagyonátruházási illeték alóli mentesség eseteit az Itv. 26. § tartalmazza.

Jelezzük, hogy külön szabályozás vonatkozik arra az esetre, amikor az ingatlant szabályozott ingatlanbefektetési társaság szerzi meg. Cikkünk témája az az esetkör, amikor a vagyonszerző ilyen besorolással nem rendelkezik.

Az Itv. 26. § (1) bekezdés t) pontja szerinti illetékmentesség

Az Itv. 26. § (1) bekezdés t) pontja alapján mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az ingatlannak a társasági adóról és az osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény (Tao. tv.) 4. § 23. pont a-e) alpontja szerinti kapcsolt vállalkozások közötti átruházása, amennyiben a vagyonszerző előző adóévi nettó árbevételének legalább 50%-a saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadásából, üzemeltetéséből, saját tulajdonú ingatlan adásvételéből származott.

Az Itv. 3. § (3) bekezdés a) pontja alapján a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség a szerződés megkötése napján keletkezik. Ez az időpont az irányadó a felek közötti kapcsolat minősítésekor is. Ha a szerződéskötés független felek között történik, és a felek csak a szerződéskötést követően kerülnek egymással kapcsolt vállalkozási viszonyba, akkor az Itv. 26. § (1) bekezdés t) pontja szerinti adómentesség nem alkalmazható.

Itt jegyezzük meg, hogy a kapcsolt vállalkozási viszony nemcsak gazdasági társaságok között jöhet létre, hanem például abban az esetben is, ha az adózóban (a társasági adó alanyában) egy másik személy (aki magánszemély is lehet) a polgári jogi szabályok szerint közvetlenül vagy közvetve többségi befolyással rendelkezik. Tehát az illetékmentesség abban az esetben is fennáll, ha például a gazdasági társaság többségi magánszemély tulajdonosa apportál be ingatlant a társaságba, mivel ebben az esetben a többségi tulajdonos magánszemély és a gazdasági társaság kapcsolt vállalkozásnak minősül.

Az Itv. 26. § (1) bekezdés a) pontja szerinti illetékmentesség

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak) a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 %-át. A vagyonszerző lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál.

Az Itv. hivatkozott rendelkezése lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzése esetén alkalmazható. Ez azt jelenti, hogy valamennyi visszterhes jogügylet – ideértve az apportot is – keretében megszerzett lakóház építésére alkalmas telektulajdon esetében érvényesíthető a feltételes illetékmentesség.

A mentesség feltétele, hogy az ingatlanon lakóház – vagyis kizárólag vagy túlnyomó részben lakást tartalmazó épület – épüljön, illetve, hogy a lakóházban található lakások hasznos alapterületének összege elérje a maximális beépíthetőség 10 %-át az ingatlan összterületének tekintetében.

Az ingatlant nem pénzbeli vagyoni hozzájárulás keretében megszerző jogalany tehát a feltételek fennállása esetén kérheti az illetékkötelezettség felfüggesztését.

Példa:

Vegyük azt a példát, amikor egy magánszemély telket vásárolt, amelyre házat épít. A telekvásárláskor a vagyonszerzési illetéket 4 évre felfüggesztették beépítési kötelezettség mellett. A magánszemély elkezdi az építkezést, majd a még el nem készült, befejezetlen ingatlant az általa alapított kft-be apportálja. A ház építését a gazdasági társaság fogja befejezni, majd a használatbavételi engedély kézhezvételét követően értékesíti azt. Vizsgáljuk meg, hogy a telekvásárláskor a magánszemély által kapott – 4 évre elhalasztott – illetékkedvezményt miként befolyásolja az apportálás ténye, a magánszemélynek meg kell-e fizetnie a korábban felfüggesztett illetéket az apportálásra tekintettel, illetve a gazdasági társaság tovább viheti-e magával az illetékfelfüggesztés kedvezményét.

Amennyiben a használatbavételi engedély nem a vagyonszerző (örökös), illetve annak tulajdonostársa, illetve a vagyonszerzővel együtt szerző tulajdonostárs nevére, valamint az ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog jogosultja nevére szól, a megállapított, de meg nem fizetett illetéket az eredeti esedékességtől számított késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.

Ha a vagyonszerző a 4 éves határidőn belül felépíti a lakóházat (az illetékmentesség törvényi feltételeit teljesíti), majd a felfüggesztés időtartama alatt a felépült lakóházat értékesíti/apportálja, akkor az illeték törölhető, tekintettel arra, hogy az Itv. ezen illetékmentesség kapcsán nem ír elő olyan feltételt, mely szerint a vagyonszerző az általa felépített lakóházat a 4 éves törvényi határidő letelte előtt nem idegenítheti el.

Hangsúlyozni szükséges, hogy az apportáló magánszemélynek nem keletkezik az Itv. 18. § (2) bekezdés h) pontja szerinti illetékkötelezettsége akkor sem, ha a cég az apport révén megfelel a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság fogalmának (azaz az ingatlanok a vállalkozás teljes eszközértékének több, mint 75%-át teszik ki), tekintve, hogy a tőkeemelés során nem kerül sor meglévő üzletrészek átruházására (megszerzésére), csak azok értéke nő.

Elmondható továbbá, hogy az ingatlant apportként megszerző társaságra nem száll át automatikusan az Itv. 26. § (1) bekezdés a) pontjában szereplő illetékmentesség. Amint említettük, az ingatlan apportja olyan visszterhes jogügyletnek minősül, amely az általános szabályok szerint 4%-os mértékű visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettséget keletkeztet a vagyonszerző cég számára. Ha a megszerzett ingatlan lakóház építésére alkalmas telek és az egyéb törvényi feltételek fennállnak, a mentesség kérhető.

Megemlítendő, hogy amennyiben a vagyonszerző az Itv. 23/A. § szerinti kedvezményes illetékmérték (3, illetve 2 százalék) alkalmazására egyébként jogosult (ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzések visszterhes vagyonátruházási illetéke), de valamely ingatlan szerzésével kapcsolatban a lakóházépítési szándékáról nyilatkozatot tesz, ezen illetékkötelezettségére a továbbiakban kizárólag az ezen nyilatkozathoz kapcsolódó rendelkezések vonatkoznak. Ilyen esetben az ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzés kedvezményes illetékmértéke nem alkalmazható.

Szerző: dr. Császárné dr. Balogh Dóra