Társasági adó

A termőföldből átminősített ingatlan

Termőföldből átminősített ingatlanvagyont tulajdonában tartó társaságnak minősül az olyan adózó (vagyis a társasági adó olyan alanya), amennyiben amelyben a fennálló részesedésnek a tag általi értékesítését, kivezetését megelőző utolsó mérlegfordulónapra vonatkozó beszámolóban az eszközök mérlegfordulónapi értékének a követelések, értékpapírok és pénzeszközök összegének figyelembevétele nélkül számított összegéből a belföldön fekvő, termőföldből átminősített ingatlan értéke több mint 75 százalék. Amennyiben az adózó a belföldön fekvő, termőföldből átminősített ingatlant az utolsó mérlegfordulónapot követően szerzi meg, akkor a beszámoló helyett a részesedés tag általi értékesítését, kivezetését megelőző napra vonatkozó főkönyvi nyilvántartás adatait kell figyelembe vennie. Ha az adózó a termőföldből átminősített ingatlanvagyont tulajdonában tartó társaságban lévő tulajdoni részesedést jelentő befektetését (például részvényét, üzletrészét) átruházza, akkor az értékesítés árfolyamnyereségéből, illetve a más jogcímen történő átruházásból származó nyereségből a részesedés tulajdonba tartásának időszakára meghatározott szokásos eredményt meghaladó rész kétszerese az adóalap megállapítása során növeli adózás előtti eredményét. A szokásos eredmény egyenlő a részesedés bekerülési értékének 0,3 százaléka és a tulajdonban tartás naptári napjai számának szorzatával.

Termőföldből átminősített ingatlannak minősül az olyan ingatlan, amely a művelési ág változás átvezetése eredményeként az ingatlan-nyilvántartásban termőföldből művelés alól kivett területté vált (ideértve az ingatlan alrészletében bekövetkező ilyen változást is), de csak a művelési ág változás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséről szóló döntés meghozatalának a napjától számított öt adóéven keresztül. Ha azonban az ingatlan (a termőföld) tulajdonjogát az adózó a termőföld végleges más célú hasznosításának engedélyezéséről szóló ingatlanügyi hatósági döntés jogerőre emelkedése napját legalább öt adóévvel megelőzően szerezte meg, az ingatlan nem minősül termőföldből átminősített ingatlannak. Termőföldnek minősül az olyan külterületi földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá a művelés alól kivett területként nyilvántartott olyan földrészlet, amelyre vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve.

Az ingatlan-nyilvántartás minden ingatlan esetében tartalmazza annak művelési ágát. A földrészlet művelési ágában bekövetkezett változást az ingatlan tulajdonosa vagy használója a változás bekövetkezésétől, vagy a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül köteles bejelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. Az ingatlanügyi hatóság a földrészlet művelési ágában bekövetkezett, helyszíni szemle alapján megállapított változást hivatalból vezeti át.

Ha az adózó a termőföldből átminősített ingatlanját – vagyis a termőföldből művelés alóli kivételét követő öt adóévben – értékesíti, vagy bármely más jogcímen kivezeti könyveiből, akkor az adóalap megállapítása során adózás előtti eredményét növeli az így keletkező jövedelemből az ingatlan tulajdonba tartásának időszakára kiszámított szokásos eredményt meghaladó rész kétszerese. Az ingatlan kivezetése révén megszerzett jövedelem egyenlő a kivezetés révén elszámolt bevétel, valamint az ingatlannak a hozzá kapcsolódó beruházási számlán kimutatott összeggel növelt bekerülési értéke különbözetével. A szokásos eredmény az ingatlannak a hozzá kapcsolódó beruházási számlán kimutatott összeggel növelt bekerülési értékének 0,3 százaléka, szorozva a tulajdonban tartás naptári napjainak a számával.

A számvitelről szóló törvény rendelkezései szerint az adózó a rendszeres (szokásos) üzleti tevékenység keretében megszerzett ingatlanokat a forgóeszközök között, készletként, az olyan ingatlanokat (ideértve az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogokat), amelyek tevékenységét, működését tartósan (egy évet meghaladó időtartamban) szolgálják a befektetett eszközök között, tárgyi eszközként mutatja ki. Az éves beszámolóját kizárólag az Európai Unió hivatalos lapjában rendeleti úton közzétett nemzetközi számviteli standardok szerint összeállító adózó esetében az ingatlanok a tárgyi eszközök (vagyis az ingatlanok, gépek és berendezések), a befektetési célú ingatlanok, az értékesítésre tartott befektetett eszközök vagy a készletek között jelenhetnek meg. A termőföldből átminősített ingatlan akkor minősül tárgyi eszköznek, ha azt áruk vagy szolgáltatások előállításával, illetve nyújtásával kapcsolatban várhatóan egynél több időszak során használ fel. A befektetési célú ingatlanok közé tartozik a termőföldből átminősített ingatlan, ha azt az adózó abból a célból tartja, hogy bérbeadja, vagy részesedjen az ingatlan értékének növekedéséből származó nyereségből. A gazdálkodó a tárgyi eszközök (bizonyos esetekben a befektetési célú ingatlanok) között kimutatott termőföldből átminősített ingatlant akkor sorolja át az értékesítésre tartott befektetett eszközök közé, ha annak értéke elsődlegesen már nem a folyamatos használata, hanem értékesítése révén térül meg. Az átminősítés feltétele, hogy az ingatlan már készen áll az értékesítésre, valamint a vevő aktív keresése bizonyítja, hogy az ügyvezetés valóban elkötelezte magát az ingatlan értékesítése mellett. Jellemzően a készletek közé tartozik a termőföldből átminősített olyan ingatlan, amelyet az adózó a szokásos üzletmenet keretében történő értékesítés céljára tart.

Ha a kettős könyvvitelt vezető adózó a készletek között kimutatott ingatlant az adóévben értékesíti, akkor számvitelről szóló törvény szerint az ártámogatással és felárral növelt, engedményekkel csökkentett ellenértéket az értékesítés nettó árbevételeként számolja el, míg bekerülési értékét az eladott áruk beszerzési értékeként vezeti ki. A befektetett eszközök között (tárgyi eszközként) kimutatott ingatlan értékesítéséből származó bevételt az egyéb bevételek között kell kimutatni, míg a könyv szerinti érték elszámolása az egyéb ráfordítások között történik. Ha az adózó nem pénzbeli vagyoni hozzájárulásként (apportként) adja át ingatlant, akkor az ingatlannak az átvevő létesítő okiratában vagy annak módosításában meghatározott értéke és az ingatlan kivezetett könyv szerinti értéke között különbözete számolja el egyéb bevételként vagy egyéb ráfordításként, attól függően, hogy a létesítő okiratban meghatározott érték, vagy a könyv szerinti érték a magasabb.

Adóalap-növelő tételt annak az adózónak kell alkalmaznia, amely

– a termőföldből átminősített ingatlant az ilyen esetben irányadó szokásos eredményt meghaladó összegben értékesíti, vagy más módon a könyvekből kivezeti; növeli az adózás előtti eredményt azon nyereség kétszerese, amellyel az elszámolt nyereség meghaladja a szokásos eredményt [Tao tv. 8. § (1) bekezdés l) pont]; továbbá

– a termőföldből átminősített ingatlanvagyont tulajdonában tartó társaság tagjaként részesedését a szokásos eredményt meghaladó nyereséggel értékesíti, egyéb jogcímen kivezeti; növeli az adózás előtti eredményt azon összeg kétszerese, amellyel a részesedés értékesítéséből, kivezetéséből származó bevételi többlet meghaladja a szokásos eredményt [Tao tv. 8. § (1) bekezdés k) pont].

A korrekciós tételek alkalmazásához a szokásos eredmény fogalmának tisztázása szükséges. A Tao tv. 8. § (2) bekezdése szerint a szokásos eredmény

– az ingatlan bekerülési értéke (a beruházási számlán kimutatott összeggel növelt együttes értéke) 0,3 százalékának a tulajdonban tartás naptári napjaival megszorzott összege [a Tao tv. 8. § (1) bekezdés l) pontja szerinti növelő tétel alkalmazásában]; valamint

– a részesedés bekerülési értéke 0,3 százalékának a tulajdonban tartás naptári napjaival megszorzott összege [a Tao tv. 8. § (1) bekezdés k) pontja szerinti növelő tétel alkalmazásában].

Iparűzési adó

Telephely, települési adó

A Htv. 35. § (1) bekezdése szerint adóköteles az önkormányzat illetékességi területén végzett vállalkozási tevékenység (a továbbiakban: iparűzési tevékenység). Ehhez magyarázatként a törvény külön rögzíti, hogy adóköteles iparűzési tevékenység: a vállalkozó e minőségben végzett nyereség-, illetőleg jövedelemszerzésre irányuló tevékenysége (Htv. 36. §). Felhívott rendelkezésekből következően az iparűzési adókötelezettség egyrészt a vállalkozás (jogalany) szintjén általánosságban, másrészt a vállalkozónak az önkormányzat illetékességi területéhez, illetve a különleges gazdasági övezetbe tartozó területhez – ahol székhelye, illetve Htv. szerinti telephelye van – (a továbbiakban együtt: településhez) kapcsolódón egyaránt értelmezendő.

A Htv. 37. § (1) bekezdése alapján a vállalkozó azon önkormányzat illetékességi területén végez iparűzési tevékenységet, ahol székhellyel, telephellyel rendelkezik, függetlenül attól, hogy tevékenységét részben vagy egészben székhelyén, telephelyén kívül folytatja. Hivatkozott kógens jogszabályhely alapján hangsúlyozandó, a vállalkozó által a székhelye, telephelye településen kívül részben, egészben folytatott iparűzési tevékenység utáni adókötelezettség csak és kizárólag a székhely és telephely(ek) település szintjén jelentkezik.

Mindebből az is következik, ha egy vállalkozónak a székhelye szerinti településen kívül másik településen Htv. szerinti telephelye van, akkor – az iparűzési adót bevezető önkormányzat rendeletének területi hatálya alapján – településenként alanya és kötelezettje az iparűzési adónak.

A Htv. alkalmazásában (Htv. 52. § 41. pont) székhely alatt

– belföldi illetőségű szövetkezet, erődbirokossági társulat esetén az alapszabályában, míg gazdasági társaság esetén a cégbejegyzésben feltüntetett hely;

– magánszemély (mezőgazdasági őstermelő, családi gazdaság tagja) esetén a lakóhely

értendő.

A székhely szerinti településen az iparűzési adókötelezettség léte szempontjából nincs jelentősége annak, hogy ott ténylegesen folyik-e vállalkozási tevékenység. A Htv. szerinti székhely-településen az iparűzési adókötelezettség akkor is fennáll, ha a székhely (mezőgazdasági őstermelő esetén lakóhely) csak levelezési címként szolgál, vagy a székhelyet más jogalany székhelyszolgáltatásként bocsátja az iparűzési adóalany rendelkezésére.

Témánkat illetően az általános telephely [Htv. 52. § 31. pont a) alpont] releváns. E jogszabályhely első fordulata szerint telephely az adóalany olyan állandó üzleti létesítménye (ingatlana) – függetlenül a használat jogcímétől –, ahol részben vagy egészben iparűzési tevékenységet folytat: azaz olyan üzleti létesítmény (ingatlan), amely az adóalany tulajdonában, használatában van, azzal az adózó jogosult rendelkezni; a vállalkozási tevékenység kifejtésének színtere és ott a vállalkozó, annak munkavállalója, alkalmazottja (rendszeres jelleggel) munkát végez vagy onnan munkát végezni indul. Hivatkozott jogszabályhely második fordulata bizonyos üzleti létesítményeket ab ovo telephelynek tekint, így különösen a termőföldet, a hasznosított (bérbe adott) ingatlant, a műhelyt, a raktárt, az irodát.

A Htv. hivatkozott fogalma telephelyként nevesíti a termőföldet, amely alatt

– egyrészt az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, fásított terület, halastó művelési ágban nyilvántartott földrészlet (Htv. 52. § 17. pont);

– másrészt az ingatlan-nyilvántartásban erdő és fásított terület művelési ágban nyilvántartott, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve, valamint az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény szerinti erdőgazdálkodási tevékenységet közvetlenül szolgáló földterület (a továbbiakban: erdő) (Földforgalmi tv. 5. § 5a. pont) értendő.

Mind a saját tulajdonú, mind a haszonbérbe vett (vagy haszonkölcsön-szerződéssel használt) földterületen folytatott iparűzési tevékenység ténye, továbbá a földterület haszonbeadás útján való hasznosítása, azaz a bérbeadási tevékenység telephelyet eredményez. Mezőgazdasági tevékenységet végző vállalkozó esetén a telephely létét a földterületen (például szántó, gyümölcsös, szőlő, nádas) folytatott növénytermesztés, illetőleg a réthez, legelőhöz, halastóhoz kapcsolódó állattartás/halgazdálkodás ténye megalapozza. A jellemzően a település külterületén lévő, a vállalkozási tevékenységhez használt erdőterület is telephelynek tekintendő akkor is, ha az erdőgazdálkodási tevékenység a területen minimális, vagy csak az erdőgazdálkodás felügyeletére korlátozódik, feltéve, hogy az erdőgazdálkodás eredményeként előálló termények, termékek a vállalkozót illetik meg (az erdőgazdálkodás sajátosságából adódik, hogy több éven át nem kell effektív munkát végezni).

A fent kifejtettekkel összefüggésben hangsúlyozandó, hogy a Htv. szerinti telephely nem feltétlenül egyezik meg a – Csgtv. vhr. 1. melléklete szerinti – mezőgazdasági őstermelői nyilvántartásban rögzített, illetve a cégjegyzékben nyilvántartott telephellyel. Ebből következően a Htv. szerinti telephely lehet mezőgazdasági őstermelői nyilvántartásban, cégjegyzékben bejegyzett, illetőleg ott nem szereplő telephely, s mindez fordítva is igaz.

A Htv. 37. § (1) bekezdéséből következően egy vállalkozónak valamely településen székhelye vagy telephelye van akkor is, ha székhelyének (iroda) címétől eltérő címen lévő ingatlan (fölterület, raktár) kapcsán is folytat iparűzési tevékenységet. Ha egy településen a vállalkozásnak székhelye van, azon településen – logikai értelmezéssel – nincs (már nem lehet) Htv. szerinti telephelye. Abban az esetben, ha egy vállalkozó a településen több ingatlanban/ingatlanon – például a külterület számos helyrajzi számához tartozó termőföldet mezőgazdasági őstermelőként vagy haszonbérbe vevő mezőgazdasági szövetkezetként (növénytermesztést végezve) műveli meg, illetőleg irodáit, termőföldjeit bérbeadással hasznosítva – fejti ki iparűzési tevékenységét, akkor nem a helyrajzi számonként beazonosítható egyes ingatlanok (mint konkrét tevékenységvégzési helyek), hanem a település egésze tekintendő esetében egyetlen Htv. szerinti telephelynek.

Nem jön létre ugyanakkor telephely azon településen, ahová a vállalkozó a vevői, ügyfelei számára – azok székhelyén, telephelyén, lakó- vagy tartózkodási helyén – a saját gazdaságban termelt árut (zöldség, gyümölcs, tejtermék) szállítja, ahol termőföldet művel (például szánt, vet, arat), ahol a tárgyi eszközt a helyszínen megjavítja, karbantartja, illetve műszaki berendezést telepít, üzembe helyez. Az ún. mozgóbolti (például zöldség és gyümölcs, tejtermék értékesítése) tevékenység gyakorlása szintén nem eredményez telephelyet azon a településen, ahol e tevékenységet végző vállalkozó a terméket gépjárműről értékesíti, feltéve, hogy ott nincs üzleti létesítménye (például az árukészlet raktározására bérleménye, irodája).

2023. szeptember 1-jétől megszűnt a termőföldek települési adóztatása. A települési adóbevezetés joga megszűnt a termőföldre, a termőföld-tulajdonra vagy a termőföldön fennálló vagyoni értékű jogra. A jogbiztonság érdekében továbbá külön rendelkezni kellett arról, hogy a települési önkormányzatnak a megváltozott törvényi szabályokhoz szükséges igazítania (módosítania vagy hatályon kívül helyeznie) a települési adóról szóló rendeletét [Htv. 1/A. § (1) bekezdés, 49. §] a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. (Kúria Kfv.VI.35.216/2023/5.)