Releváns jogszabály:

– 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról

A sorozat előző részeit itt olvashatja.

Általános forgalmi adó

Adóköteles vs. adómentes ingatlanbérbeadás (folyt.)

Előfordulhat, hogy az adóalany csak a tevékenység megkezdését követően ébred rá: adókötelessé akarta tenni az ingatlanbérbeadást, áfásan is számlázott, csak éppen e bejelentést mulasztotta el. Ennek fordítottja is megtörténhet: tévesen adókötelessé tételről nyilatkozott, de esze ágában sem volt áfásan bérbeadni, és a számlákat is adómentesen állította ki.

Az Áfa tv. 257/F. §-a lehetőséget ad arra, hogy az adóalany kijavítási kérelem útján korrigálja az Áfa tv. 88. §-a szerinti választását vagy pótolja annak bejelentését, feltéve, hogy a módosítás nem érinti az általa megállapított és bevallott adóalap, fizetendő adó és az előzetesen felszámított, levonható adó összegét (tehát úgy számlázott és a bevallásába is annak megfelelően állította be az ügyleteket, ami a szándékolt döntése volt, nem pedig annak megfelelően, amit tévesen bejelentett).

Az adómentesen nem bérbeadható ingatlanok tekintetében irreleváns, hogy az adóalany egyébként választott-e adókötelessé tételt.

Példa13:

Tehetős Töhötöm tulajdonában több lakás és néhány garázs is van, amelyeket bérbead. A garázsokat nem lakáshoz járulékosan kapcsolódva adja ki. A garázsok közül egyiket raktározási célra bérlik tőle, a többiben gépjárművet tárol a bérlő.

Töhötöm nem választott adókötelessé tételt az ingatlanbérbeadási tevékenységére. A lakásokat és a raktározásra használt garázst ezért adómentesen adja bérbe. A gépjárművek elhelyezésére szolgáló garázsok bérbeadása viszont kötelezően áfás.

Megjegyzést érdemel, hogy – az ingatlanértékesítéssel ellentétben – az adóköteles ingatlanbérbeadás mindig egyenes áfás, akár az Áfa tv. 86. § (2) bekezdése értelmében kötelezően áfás szolgáltatásról, akár a 88. § alapján adókötelessé tett bérbeadásról van szó.

Alanyi mentes egyéni vállalkozó ingatlanbérbeadása 

Az alanyi mentesség értékhatára

Az Áfa tv. 188. §-a értelmében alanyi adómentesség abban az esetben választható, ha az adóalany által – ilyen minőségében – belföldön és ellenérték fejében teljesített összes termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása fejében megtérített vagy megtérítendő ellenértéknek – forintban kifejezett és éves szinten göngyölített – összege

a) sem a tárgy naptári évet megelőző naptári évben ténylegesen,
b) sem a tárgy naptári évben ésszerűen várhatóan, illetőleg ténylegesen

nem haladja meg a törvényileg meghatározott felső értékhatárt, amely a cikk írásakor 12 millió forintnak megfelelő pénzösszeg. (A törvény azért így fogalmaz, mert az ellenérték meghatározható forinttól eltérő pénznemben, sőt, akár nem pénzben kifejezett is lehet, ld. az Áfa tv. 66. §-ában meghatározott, a köznyelvben „barter” ügyletként hivatkozott eseteket.)

Az Áfa tv. 188. § (3) bekezdése felsorolja azokat az ügyleteket, amelyek ellenértéke nem számít bele a 12 millió forintos értékhatárba. A 86. § (1) bekezdés l) pontjában említett ingatlanbérbeadás nem tartozik ezen kivételek közé, ezért még ha azt „tárgyi” mentesen végzik is, az ellenértékét akkor is figyelembe kell venni az alanyi mentesség értékhatára szempontjából.

A cikksorozat I. és XXII. részében leírtak szerint az áfa rendszerében nem kezelhető elkülönítetten a vállalkozási tevékenységet végző egyéni vállalkozó és a bérbeadást végző magánszemély, ugyanazon adószám alatt ugyanaz a természetes személy lesz az adó alanya valamennyi általa folytatott bevételszerző tevékenysége tekintetében. Ebből következően, ha az alanyi mentes egyéni vállalkozó elkezd ingatlanbérbeadási tevékenységet folytatni, akkor a bérleti díj és a bérlőre járulékos költségként áthárított egyéb tételek összege is beleszámít az alanyi mentesség értékhatárába.

Az Áfa tv. 191. §-a értelmében az alanyi adómentesség megszűnik, ha az adóalany átlépi az értékhatárt. Ilyenkor az adóalany alanyi adómentes minőségben nem járhat el az olyan termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása esetében sem, amelynek ellenértékével meghaladja az alanyi adómentesség választására jogosító felső korlátot.

A 2016/43. Adózási kérdésben kifejtett adóhatósági álláspont értelmében az értékhatár számításakor figyelembe veendő ügylet ellenértékét a termékértékesítés, szolgáltatásnyújtás Áfa tv. 55–58. §-ai szerinti teljesítésének időpontjában kell figyelembe venni. Az, hogy ebben az időpontban az ellenérték egészének vagy részének megtérítésére még nem került sor, nem befolyásolja annak beszámítását még akkor sem, ha az adóalany az Áfa tv. 61. §-a alapján – nyilvántartását az egyszeres könyvvezetés szabályai szerint vezetőként vagy csak a bevételi nyilvántartás vezetésére kötelezettként vagy nyilvántartási kötelezettségének az államháztartás számviteléről szóló jogszabály szerint teljesítőként az ellenérték megtérítéséig, de legfeljebb a teljesítéstől számított 45. napig – a fizetendő adó megállapításának halasztására lenne jogosult.

Adott esetben tehát a bérbeadó akár egy kiszámlázott, de a bérlő által nem rendezett bérleti díj vagy közüzemi költség eredményeként is elveszítheti az alanyi mentességet.

A helyzet pikantériája, hogy ha az ingatlanbérbeadást a bérbeadó nem tette adókötelessé, de annak összegével együtt már túllépi az alanyi mentesség értékhatárát, akkor adott esetben az egyéni vállalkozásában immár áfásan kell majd végeznie a tevékenységét, miközben az ingatlanát továbbra is adómentesen adja bérbe.