Az ingatlan bérbeadásából származó bevétel a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 16. § (3) bekezdés b) pontja szerint önálló tevékenységből származó bevételnek minősül. Az önálló tevékenységből származó bevételből a jövedelmet a magánszemély választása szerint vagy tételes költségelszámolással vagy a 10 százalék költséghányad alkalmazásával állapíthatja meg.

Tételes költségelszámolás alkalmazása esetén az adózónak lehetősége van arra, hogy az adott bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett szabályszerűen igazolt kiadásait a bevételével szemben költségként figyelembe vegye [Szja tv. 4. § (3) bekezdés]. Az önálló tevékenység bevételével szemben az elszámolható költségek körét az Szja tv. 3. számú melléklete tartalmazza.

Az önkormányzat felé fizetett kommunális adó elszámolható-e költségként?

Amennyiben a kommunális adó csak abban az esetben fizetendő, ha a magánszemély bérbe adja az ingatlant, azaz az önálló tevékenység végzéséhez kapcsolódó közteherről van szó, akkor költségként elszámolható. Tehát ha igazolható, hogy az ingatlant terhelő kommunális adó kötelezettséget (vagy annak magasabb összegét) a magánszemély adott bevételszerző tevékenysége váltja ki – mert például a lakást bérbe adja –, akkor ebben az esetben nem kifogásolható az adó (vagy az adótöbblet) költségként történő elszámolása.

Tehát a fentiek alapján az önkormányzat részére fizetett kommunális adó költségként elszámolható, amennyiben a kommunális adó kötelezettséget az ingatlan bérbeadása, azaz a magánszemély bevételszerző tevékenysége váltja ki.

A lakásbiztosítás díjának költsége

Nem minősül elismert költségnek – ha törvény másként nem rendelkezik – a magánszemély személyes vagy családi szükségletét részben vagy egészben kielégítő termék, szolgáltatás megszerzésére fordított kiadás, vagy olyan vagyontárgy megszerzésére, fenntartására, üzemeltetésére, felújítására, karbantartására fordított kiadás, amely nem a jövedelemszerző tevékenységgel kapcsolatos, vagy – ha a törvény kivételt nem említ – akár részben is, a magánszemély személyes vagy családi szükségletének kielégítését célozza.

Az ingatlanra kötött vagyonbiztosítási szerződés díja – a fentiekre tekintettel – akkor minősülhet az ingatlan bérbeadással, mint jövedelemszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő kiadásnak, ha az ingatlan egésze kizárólag bérbeadás útján hasznosított, és a bérbeadó a bérbeadásra tekintettel, az abból eredő károk fedezetére köt biztosítást. Ha a bérbeadó az ingatlant csak részben adja bérbe, vagy a biztosítási időszak alatt azt csak időszakosan hasznosítja, akkor a lakásbiztosítás díja nem számolható el költségként.

Az Szja tv. 3. számú mellékletének V. fejezet 5. pontja alapján – ha törvény másként nem rendelkezik – a tagdíjak, a biztosítási díjak a jövedelem megállapításakor költségként figyelembe nem vehető kiadások. A szabályozás itt elsősorban a magánszemély jogállására tekintettel megfizetett biztosítási díjakat veszi ki az elszámolható költségek közül. Ezen rendelkezés megítélésünk szerint nem zárja ki azt, hogy a lakásbiztosítás díja – a fentiek szerint – költségként elszámolható legyen a bérbeadásból származó bevétellel szemben.

Elszámolható-e a közös költség és a rezsi díja, ha az ingatlan átmenetileg nincs kiadva?

Első körben hangsúlyozni kell, hogy az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése alapján ingatlan bérbeadása esetén nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak (így különösen a közüzemi szolgáltatásnak) a bérbeadó által a bérbevevőre – az igénybevétellel arányosan – áthárított díja. A kedvező szabály azoknak a más személytől vásárolt szolgáltatásoknak a bérlőre áthárított díjára vonatkozik, amelyek összefüggenek az ingatlan használatával. Így, például nem alkalmazható a bérlőre áthárított társasházi közös költségre, még abban az esetben sem, ha az tartalmaz rezsi elemeket (például vízdíj, szemétdíj), így a bérlő által megfizetett közös költség az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemnek minősül, amellyel szemben a bérbeadónak költségelszámolásra van lehetősége.

Amennyiben a lakás bérlője a fogyasztásmérő-órák által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, a bérbeadó pedig szintén a fogyasztásmérő-órák által mért pontos összeget fizeti meg a szolgáltatónak, csak akkor alkalmazható a kedvező szabály, ekkor ezen összeg a bérbeadónál sem bevételként, sem pedig költségként nem veendő figyelembe. Ilyen esetben ezen összegeket sem a bevételi és költség-nyilvántartásban, sem a bevallásban nem kell szerepeltetni.

A közös költség kapcsán figyelemmel kell lenni arra is, hogy a társasház nem nyújt szolgáltatást a tulajdonosoknak, nem tekintendő ugyanis szolgáltatásnyújtásnak, ha a társasház a költségeket felosztja, azt megtérítteti a tulajdonosokkal.

A lakás rezsije és közös költsége abban az időszakban, amikor nincs bérlő, nem számolható el költségként, hiszen elismert költségként csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült kiadás vehető figyelembe.

Amennyiben az ingatlan bérbeadására átmenetileg – például új bérlő keresése miatt – nem kerül sor, azaz az ingatlant a bérbeadó nem hasznosítja, akkor bevétel hiányában az ezen időszakban is fizetendő fogyasztástól nem függő közüzemi díjak költsége nem számolható el. A fogyasztástól nem függő díjtételek tekintetében időarányos elszámolást kell alkalmazni, ha a bérbeadás nem valósul meg a teljes adóévre vonatkozóan.