Az albérletpiac visszacsábítaná a bérlőket: Budapesten ismét mínuszban a lakbérek

● A KSH-ingatlan.com februári lakbérindexe szerint az országos bérleti díjak 0,6 százalékkal nőttek havi összevetésben, ugyanakkor Budapesten 0,1 százalékkal csökkentek. A januári 1,6 és 1,3 százalékos havi lakbéremelkedéshez képest ez jelentős fékeződést jelent mind országosan, mind pedig fővárosi szinten.

● Az előző év azonos időszakához képest mind az országos, mind a fővárosi lakbérek 5,4 százalékkal emelkedtek. Az országos bérleti díjak reálértéken számolva 15 százalékkal vannak a 2021-es szint felett.

● Március elején a teljes albérletpiaci kínálat több mint 4 százalékkal szűkebb volt az egy évvel korábbinál. A népszerű kerületek közül a XIII.-ban és a XI.-ben 260 ezer, illetve 265 ezer forint a lakbérek mediánja. Debrecenben 220 ezer, Győr 200 ezer forintnál tart, Székesfehérváron 190 ezer forinttal kell számolni. A hazai albérletpiacon a bérleti díjak alakulása most a bérlőknek a kedvez. A KSH-ingatlan.com lakbérindex szerint februárban ugyanis országosan 0,6 százalékkal nőttek a bérleti díjak januárhoz képest, Budapesten viszont 0,1 százalékos volt a visszaesés, így mindkét adat stagnálásközeli értéknek tekinthető. Az egy évvel korábbihoz képest a fővárosi és az országos piac is 5,4 százalékos emelkedést könyvelhetett el. A februári változások a bérleti díjemelkedés további fékeződésére utalnak, hiszen januárban még országosan és Budapesten is 1,6, illetve 1,3 százalékos havi drágulást tapasztalhattak a bérlők és bérbeadók.

A hosszabb távú mutatókból kiderül, hogy 2021-es bázisidőszakához képest országosan 68, Budapesten pedig 69 százalékkal nőttek a bérleti díjak. Ugyanakkor az inflációval korrigált reállakbérindex már jóval szelídebb képet fest: a bérlőknek reálértéken 15 százalékkal kell többet fizetniük, mint öt évvel ezelőtt.

„Küzdelmes időszakban van az albérletpiac, mivel az Otthon Start Program folyamatosan kiszívja onnan a keresletet. Ez különösen Budapesten látványos, ahol az elmúlt hat hónapból négyben csökkentek a bérleti díjak havi összevetésben. A kialakult trendek viszont egyre nagyobb előnyöket kínálnak a bérlőknek is, mert országosan és Budapesten is szinte ugyanolyan albérletdíjakat kínál a piac mint tavaly augusztusban, a program rajtja előtt” – értékelte az adatokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette: „Az albérletárakkal szemben tavaly nyár óta a jövedelemszintek növekedtek, aminek következtében a bérleti díjak a fizetésekhez viszonyítva kisebb arányt képviselnek. Ez pedig középtávon élénkülést hozhat az albérletpiaci keresletben.”

Hogyan indult a március? Az ingatlan.com adatai szerint a budapesti piacon március elején a bérleti díjak középértéke 260 ezer forintot tett ki.

A legnépszerűbb városrészek közül a XI. kerületben 265 ezer, a XIII. kerületben pedig 260 ezer forint az átlagos albérleti díj. A belvárosi kerületek közül a VI. kerületben 290 ezer forint ez az érték, a VII. és VIII. kerületre egyaránt 250 ezer forintos átlag a jellemző. A külső városrészek közül a X., a XIX. és a XXIII. kerület 200 ezer forintos bérleti díjjal várja az albérletet keresőket.

Az egyetemvárosok piacát nézve továbbra is Debrecen a legdrágább, ahol 220 ezernél tart a bérleti díjak mediánja. Utána következik Győr 200 ezer forinttal, majd Székesfehérvár 190 ezerrel. Szegeden, Veszprémben és Szombathelyen egyaránt 180 ezer átlagos értéket mutatnak az albérleti díjak. Pécs viszont 165 ezer, Miskolc pedig 130 ezer forintos összeggel várja a bérlőket.

Forrás: ingatlan.com

Élénkülő forgalom és stabil hitelpiac: az állami támogatások és a kislakások húzzák az ingatlanpiacot

Az ingatlanpiaci forgalom a januári megtorpanás után februárban ismét élénkült, miközben a hitelpiaci volumen tartósan magas szinten stabilizálódott. A piaci dinamikát vidéken az állami támogatások, a fővárosban a befektetési kedv határozza meg.

Az ingatlanpiaci aktivitás februárban visszatért a növekedési pályára: az adásvételek száma országosan 14,5%-kal emelkedett az előző hónaphoz képest. Bár a forgalom elmarad a tavalyi év azonos időszakának kiugró értékeitől, a lakáscélú jelzáloghitelek havi szerződéses összege 250 milliárd forintnál állapodott meg. Ez a volumen tartósan magas szintet mutat, és tavaly februári adatokhoz viszonyítva közel 110%-os növekedést mutat a hitelpiac.

Fiatalodó vevőkör vidéken

A vidéki régiókban az Otthon Start Program (OSP) hatása közvetlenül mérhető a vásárlói kör összetételében: az első lakásukat szerzők aránya jelentősen, 26%-ról 38%-ra emelkedett. A vidéki vevők többsége ugyan még a 30 és 50 év közötti korosztályból kerül ki, de az állami ösztönzők láthatóan behúzták a piacra a fiatalabb generációkat is. Ezzel párhuzamosan az eladói oldalon továbbra is az örökölt ingatlanok értékesítése a legmeghatározóbb, amely a tranzakciók 30%-át teszi ki.

Budapesti trendek: befektetők és kislakások

A fővárosban az eladók 38%-a korábbi befektetését váltja most készpénzre. A vevőknél változatlanul a XIII. kerület a legnépszerűbb, de nőtt az érdeklődés a II. és a VII. kerület iránt is. Pesten a kereslet fókusza érezhetően a kisméretű ingatlanok felé tolódott el: minden harmadik adásvétel a 20–40 négyzetméteres garzonok körében valósul meg. Az árak tekintetében Budán a tranzakciók több mint fele a 70–100 millió forintos sávban zajlik, míg a pesti oldalon a 40–70 millió forint közötti lakások a legkeresettebbek.

Gyorsuló értékesítés

Az értékesítési idő szinte minden szegmensben rövidült. A budapesti belvárosban már átlagosan 74 nap alatt gazdára találnak a téglalakások, Kelet-Magyarországon pedig a panellakások eladása gyorsult fel leginkább, ahol 83 nap helyett már 56 nap is elegendő az üzletkötéshez.

A minőségi preferenciák terén Budapest és Pest vármegye vezet: itt tízből hét vevő jó vagy nagyon jó állapotú, azonnal költözhető otthont választ. Ezzel szemben Nyugat-Magyarországon magasabb, 36%-os a felújításra váró vagy csupán lakható ingatlanok piaci részaránya.

A teljes elemzés az alábbi linken érhető el. Forrás: Duna House

OTP Ingatlanpont: lassulhat az árnövekedés üteme a lakáspiacon 2026-ban

Az idén mérsékelt és kiegyensúlyozottabb működés várható az ingatlanpiacon a tavalyi hektikus, hullámzó év után. Az újlakáskínálat bővülésével a lakásárak emelkedésének üteme országosan 10 százalék körüli szintre lassulhat, és ezzel enyhülhet az ingatlanok túlárazottsága – fogalmazott Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője az OTP Csoport éves ingatlanpiaci sajtótájékoztatóján szerdán Budapesten.

Elmondta: a tavalyi évet jelentős hullámzás jellemezte, az állampapírhozamok kifizetése utáni megemelkedett kereslet nyárra mérséklődött, majd az Otthon Start program nyári bejelentését követően szeptember-októberben a kereslet megugrott, ami az év végére ismét lanyhult.

A lakáspiac túlárazottsága tavaly év végére csúcsközeli szintre, 25 százalékra emelkedhetett az MNB évközi 20 százalékos becslése alapján – tette hozzá.

Tavaly a lakásépítések száma az alacsony bázisról tovább csökkent, de az építési engedélyek száma már 37 százalékkal nőtt, ami idén tovább bővülhet, mindez a kínálat bővülésével, az új építésű lakások számának növekedésével jár.

Valkó Dávid szerint a Lakhatási Tőkeprogram és más kormányzati lépések erősítették a fejlesztői aktivitást és ezzel a kínálat bővülését. Amíg 2024-ben 29 ötven lakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg a fővárosban, amelyből 21 volt száz lakásosnál nagyobb, tavaly már 55 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 39 éri el a száz lakásos méretet, és az év elején már mintegy tucat 50 lakásosnál nagyobb projekt indult.

Az újlakáspiacon idén 1,72 millió forintos négyzetméterenkénti átadási árral számolnak, ami 2027-ben 1,8 millió forintra emelkedhet.

Budapesten az új és használt lakásokkal együtt az átlagos négyzetméterár 2025 végén 21 százalékkal, 1,22 millió forintra nőtt, míg Debrecen megközelítette az 1 millió forintot. A vármegyék közül Veszprém és Somogy a legdrágább, a legnagyobb éves árnövekedést pedig Nógrádban mérték, alacsony bázisról.

Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője elmondta: január második felétől ismét növekszik az érdeklődés, most a vidéki, családi házak iránt (67 százalék) nőtt meg a kereslet. A családi házakat követik a tégla- (24 százalék), majd a panellakások (10 százalék). Összességében, az érdeklődések száma 2026 első kilenc hetében meghaladta az Otthon Start program bejelentése előtti szinteket. Elmondása szerint a saját célra vásárlók jelenleg valamivel nagyobb arányban keresik a jó állapotú, felújított lakásokat, mint a program megjelenése előtt.

Pélyi András, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője elmondta, az ingatlanpiaci keresletet továbbra is az Otthon Start program tartja fenn, márciusban pedig a társasházi építményi jog bevezetésétől további élénkülést várnak.

Ismertette: 2025 rekordév volt a társaság számára, a cég a negyedik negyedévben érte el történetének legnagyobb jutalékbevételét. 2026-ban kiegyensúlyozott növekedési pályára számítanak mind a hitelpiacon, mind a tranzakciószámokban, a tavalyinál stabilabb, bővülő piaccal.

Az OTP Ingatlanpont adatai alapján január-februárban az eladott ingatlanok átlagára 39,4 millió forint volt, ami 7 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbinál. Budapesten az átlagos értékesítési ár 66,2 millió forintot tett ki.

A nagyvárosokban továbbra is korlátozott az alkulehetőség, illetve az új ingatlanfejlesztéseknél az alacsony kínálat miatt még mindig túlárazottság tapasztalható – jelezte.

Szólt arról is, hogy az új ingatlanfejlesztések mintegy 80 százaléka Budapesten és Pest vármegyében valósul meg. A négyzetméterárak ebben a szegmensben nagy szórást mutatnak: az árak 1,5 millió forinttól kezdődnek, de egyes projektekben elérhetik a 4-5 millió forintot is, utóbbiakra példaként a Balaton térségét hozta fel.

Kérdésre válaszolva elmondta, hogy az első lakást vásárlók aránya a bankon belül 55 százalék körül van, míg a befektetők részaránya 10-15 százalék. Ezzel összefüggésben kiemelte, hogy a befektetési célú lakásvásárlás alacsonyabb hozamokkal kecsegtet. A saját célra vásárló ügyfelek 80-90 százaléka „kész”, felújításra nem szoruló ingatlant keres, ami magasabb arány, mint az Otthon Start program megjelenése előtt.

Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztésért felelős szakmai vezetője elmondta: az átlagos lakáshitel értéke a 2015-ös 6,9 millió forintról 2024-ben 24 millió forintra, 2025-ben pedig már 33-35 millió forint nőtt.

A lakáshitel-kihelyezések volumene a 2024. évi 1351 milliárd forint után 2025-ben 1969 milliárd forintra emelkedett, az idei évre pedig 2025 milliárd forintra számítanak a banknál.

Az Otthon Start program keretében a bank 2025 végéig 295 milliárd forintnyi hiteligényt fogadott be, mintegy 43 százalékos piaci részesedés mellett – ismertette. Nőtt az egyadós ügyletek aránya, és a hitelfelvevők több mint fele már 35 év alatti.

A hiteleket jellemzően használt lakások vásárlására fordítják, az új lakások aránya 10 százalék alá esett.

Kasziba Erika tájékoztatása szerint a hitelből vásárlók aránya 50 százalékról 39 százalékra csökkent 2025 első hónapjaiban az állampapírpiaci pénzek beáramlását követően. Ez az arány az Otthon Start program hatására az év végére 75 százalékra nőtt. Ezzel párhuzamosan csökkent a piaci alapú hitelek iránti igény, amely a teljes kihelyezés alig tíz százalékát tette ki 2025 év végén. Közlése szerint a piaci hitelek 6,5 százalékos kamattal érhetők el jelenleg.

Forrás: OTP Ingatlan, MTI