Az elmúlt évben Budapesten a használt téglalakások átlagos négyzetméterára 1,38 millió forint volt, a panellakásoké 1,12 millió, míg a használt házaké 797 ezer forint. A 2024-es évhez viszonyítva 2025-ben mindhárom szegmensben emelkedtek a fajlagos árak – ismertette a fővárosi lakáspiaci változásokat Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője. A szakember szerint a lakásoknál az áremelkedés üteme meghaladta az előző évben tapasztaltat, ami elsősorban az államilag garantált, kedvezményes hitelfelvételi lehetőség keresletélénkítő hatásának tudható be. Ennek köszönhetően az olcsóbb lakások iránt érezhetően nőtt a kereslet, miközben a használt házak iránti érdeklődés mérséklődött.

Tavaly a budapesti téglalakások négyzetméterára kerületenként 800 ezer és 1,8 millió forint közötti sávban mozgott. Az I. kerület volt a legdrágább négyzetméterenként 1,84 millió forintos átlagárral, ezt az V. kerület 1,74 millió és a XIII. kerület 1,7 millió forintos átlaggal követte. A budai kerületek többsége árszintben megelőzte a belső városrészeket, ugyanis a XXII. kerület kivételével 1,5-1,6 millió forint között alakult az átlagos négyzetméterár. Ezzel szemben a belvárosi kerületek közül csupán az V. és XIII. kerület haladta meg ezt a szintet, míg a többi kerületben 1,1-1,3 millió forintos ársáv volt irányadó.

A külső pesti kerületekben a téglalakások átlagos négyzetméterára 1 millió forint körül alakult az előző évben. A legdrágább kerületnek a XIV. kerület bizonyult 1,26 millió forinttal, míg a legolcsóbbnak a XVIII. kerület, ahol 836 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár.

Ezek az árak 22,6 százalékkal haladták meg a 2024-es értéket. A legnagyobb áremelkedés az I. kerületben volt, ebben a városrészben 55 százalékkal drágultak a lakások. A legkisebb mértékben a XVIII. kerületben emelkedtek a lakásárak mindössze 2 százalékkal. A kerületek többségében 20-30 százalék közötti áremelkedést mért az Otthon Centrum a téglalakások szegmensében.

A panellakások fajlagos átlagára 1,12 millió forint volt az elmúlt évben, kerületenként 900 ezer – 1,3 millió forint közötti sávban mozgott. A csúsztatott zsalus épületek esetében ennél magasabb ár is előfordult, különösen a II. kerületben, ahol a négyzetméterár megközelítette az 1,5 millió forintot.

A nagyblokkos panellakásokért a XI. kerületekben kellett a legtöbbet fizetni átlagosan 1,28 millió forintot, amelytől a XIII. kerület alig maradt el 1,23 millió forintos átlag értékkel. Buda és a belvárosi kerületek többi lakótelepén ennél valamivel alacsonyabb árszint volt a jellemző: az átlagos négyzetméterár 1,1-1,2 millió forint között alakult, így például a III. és XIV. kerületben 1,16 millió forint volt az irányadó ár.

A külső pesti kerületekben a panellakások átlagos négyzetméterára megközelítette az egymillió forintot. Ebben a városrészben a XVII. kerület számított a legdrágábbnak 1,13 millió forinttal, míg a XIX. kerületben már 987 ezer forintért is elérhetők voltak egyes ingatlanok.

A panellakások négyzetméterára egy év alatt átlagosan 36 százalékkal nőtt, ami a legtöbb kerületet esetében 30-45 százalék közötti áremelkedést jelentett. A növekedés mértéke ugyanakkor jelentős a szórást mutatott: a XX. kerületben 50 százalékkal emelkedtek az árak, az ellenpólus pedig a VIII. kerület, ahol csak 5,5 százalékos volt a drágulás mértéke.

Használt házak fajlagos ára kerületenként 570-1 200 ezer forint között alakult. A budai és pesti városrészeket ezúttal sem csak a Duna, hanem az árszint is markánsan elválasztotta egymástól: amíg a budai oldalon az átlagos négyzetméterár meghaladta az egymillió forintot (1,01 millió forint), addig a pesti oldalon 715 ezer forintos átlag érték volt a jellemző.

A legdrágább kerületnek a III. kerület bizonyult, ahol a használt házak átlagos négyzetméterára elérte az 1,2 millió forintot, de a II., XI. és XII. kerületben mért árak is csak minimálisan maradtak el ettől. A budai oldalon egyetlen kivétel akadt, a hagyományosan olcsóbb XXII. kerület a maga 910 ezer forintos fajlagos átlagárával.

A pesti oldalon a XV. kerület számított a legdrágábbnak 900 ezer forintos négyzetméterárral, amelyet a XIV. kerület követett. A külső pesti kerületek többségére azonban tavaly 6-700 ezer forint körüli átlagár volt jellemző.

A használt házak négyzetméterára 2025-ben összességében 5,5 százalékkal emelkedett. A drágulás elsősorban a pesti oldalt érintette, ahol átlagosan 17,5 százalékos áremelkedést mért az Otthon Centrum, míg a budai oldalon nem tapasztalt érdemi változást a cég.

Soóki-Tóth Gábor ugyanakkor hangsúlyozta, hogy az adatok értelmezésénél fontos kiemelni az összetételhatás szerepét, ugyanis a felújításra szoruló házak négyzetméterára jellemzően kisebb mértékben emelkedett, míg a jó állapotú, felújítást, átalakítást legfeljebb csekély mértékben igénylő ingatlanok a budai oldalon is néhány százalékkal drágultak. A szakember várakozásai szerint az áremelkedés az idei lakáspiacon is folytatódik, csupán annak mértéke lesz kérdéses.

Forrás: Otthon Centrum

Újabb lökést kapott az új építésű ingatlanok piaca, nem is akármilyet

● Míg a használt lakások iránti kereslet egyelőre elmarad az előző év szintjétől, addig az új építésű lakóingatlanok iránti kereslet látványosan növekszik.

● Az ingatlan.com legfrissebb adatai szerint különösen az új építésű házak iránti érdeklődés nőtt, településtípustól függően éves szinten 21-43 százalékos erősödés látható, így a kereslet már a 2022-es évkezdet csúcsait idézi.

● Az új építésű ingatlanok iránt élénkülő kereslet ráadásul újabb lökést kaphat azzal, hogy összefésülik a társasházi építményi jog és a kamattámogatott hitelek szabályait. Ennek segítségével már tervasztalról is lehet új lakást venni hitelre, ráadásul a beruházók projekt-hiteleinek kamatterhe is csökkenhet, ami mérsékelheti az építkezések költségét is.

● A kínálat bővülése és a finanszírozási költségek várható mérséklődése miatt 2026 a vevők éve lehet az új lakások piacán, ami közvetve a használt lakások drágulását is drasztikusan lassíthatja az első negyedév végétől kezdve.

A lakáspiaci kereslet kettős képet mutat: a használt ingatlanok iránti kereslet az év első hat hetében több mint negyedével elmarad az előző év azonos időszakától. Ezzel szemben az új építésű lakóingatlanoknál jóval kisebb visszaesés, sőt, ha a kategóriákat külön vizsgáljuk, az új építésű házak iránti kereslet valósággal megugrott, és már most bőven túlszárnyalja a tavalyi szintet. Ez a tendencia szinte minden településtípusra jellemző, a városokban és községekben pedig a kereslet már megközelíti a 2022 eleji, a Zöld Otthon Program által fűtött kiugró szinteket is – derül ki az ingatlan.com elemzéséből.

Látványos növekedés

A friss adatok szerint az új építésű lakóingatlanok piacán belül az eladásra szánt fővárosi házak iránt 21 százalékkal nőtt a kereslet éves szinten az idei év első hat hetében. A vármegyeszékhelyeken 28, a kisebb városokban 16 százalékos bővüléssel párhuzamosan a községekben lévő új házak esetében több mint 40 százalékos erősödés látható. Utóbbiaknál a kiemelkedő adatot az is magyarázza, hogy alacsonyabbak a telekárak, így összességében olcsóbban elérhetőek az új házak a nagyobb városokhoz képest. Összességében az új lakások és házak iránti kereslet az idei év első hat hetében a 2023-as és 2024-es évkezdet szintjét 75 és 26 százalékkal múlja felül, tavalyhoz képest viszont csak 8 százalékkal marad el.

“Erre a piaci alaphelyzetre érkezett a kormány legutóbbi bejelentése, amely összehangolja a társasházi építményi jogot a kamattámogatott hitelekkel, köztük a CSOK Plusszal, a 3 százalékos kamattámogatott hitellel és az Otthon Start Programmal. A társasházi építményi jog 2026. március 1-jével hatályba lépő új szabályai lehetővé teszik, hogy a vásárlók már a „tervezőasztalról” vett lakásokra is hitelképes pozícióba kerüljenek. Ez azért kulcsfontosságú, mert a támogatott hitelek immár szakaszosan, az építkezés aktuális készültségi fokához igazodva is folyósíthatóvá válnak, miközben a vevő bejegyzett joga biztonságot és zálogjoggal terhelhető fedezetet nyújt a bankok számára” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A szakember szerint a szabályozás változása nemcsak a vevői biztonságot növeli, hanem a finanszírozási környezetet is alapjaiban írhatja át. Mivel a vevők praktikusan ugyanattól a banktól tudnak lakáshitelt felvenni, amelyik a beruházó építkezését is finanszírozza, a fejlesztők alkupozíciója jelentősen javulhat a projekthitelek kiválasztásakor. A vevők lakáshiteleinek szakaszos folyósításával a beruházók is kevesebb kamatot fizethetnek. A vevők pénze ugyanis a lakás átadásáig óvadéki számlára kerül, az arra kifizetett betéti kamatok pedig csökkenthetik a beruházó által fizetendő hitel kamatait is. Az élesedő verseny és az olcsóbb forrásszerzés pedig a fejlesztési költségek csökkenésén keresztül akár az új lakások négyzetméterárainak mérséklődésében is megmutatkozhat, aminek a végső nyertesei az új lakásvásárlók lehetnek.

Egyre inkább úgy tűnik, hogy 2026 az új lakások és a vevők éve lesz

Ez a folyamat a családi házak és ikerházak építésének is újabb lökést adhat, hiszen az Otthon Start Program egyfajta kedvező építési hitelként is felfogható. Az OSP júliusi bejelentése óta a családi házakra kiadott építési engedélyek havi száma stabilan 700 darab felett maradt, ami dinamikus növekedést jelent a korábbi időszakhoz képest. Mivel ezek a projektek jellemzően 1-1,5 év alatt végigfutnak, 2026 végére a megépült családi házak számában látványosabb bővülés várható.

Amennyiben az elsőlakás-vásárlók és a továbbköltözők tömegesen landolnak az újlakáspiacon, az lerövidítheti a költözési láncolatokat, és keresletet szívhat el a használt lakáspiaci körforgásból. “Mivel a használt és az új lakások árszintje a nagyvárosokban közel került egymáshoz, ezért egyre több vásárló gondolkodik el azon, hogy új építésű ingatlant vegyen. Ha viszont valaki használt lakásból új építésűbe költözik, akkor az újabb otthon vételárából egy használt lakás eladója már nem tudja finanszírozni a továbbköltözését. Ez a jelenség pedig korrekciót hozhat a használt ingatlanoknál, ami nem feltétlenül az árak zuhanásában, hanem a drágulás jelentős lassulásában vagy stagnálásban ölthet testet az első negyedév végétől kezdve. Ebből a szempontból 2026 valóban a vevők éve lehet a lakáspiacon.” – fogalmazott Balogh László. Az ingatlan.com szakértője szerint az új építésű lakások és házak iránti élénk kereslet a kínálat bővülésének is köszönhető. Egy évvel ezelőtt még csak 6600 új építésű lakás és ház hirdetéséből válogathattak a vevők, ami mostanra már közel 8900 darabra nőtt. A bővülő kínálatban pedig Budapesten és a nagyobb városokban is egyre több a megfizethetőbb új lakás, ami leginkább az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár sapkájának az eredménye.

Forrás: ingatlan.com