Releváns jogszabály:

– 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról

Tételes költségelszámolásnál az adózónak arra is kell figyelnie, hogy a törvényi előírások szerint az értékcsökkenés leírása

az épület bekerülési értékében jelenjen-e meg (ráaktiválva azt az épületre) – ebben az esetben az épület utáni értékcsökkenési leírási kulcs alkalmazható rá, vagy
a felmerülés évében egyösszegben elszámolható -e, illetve az adózó el kívánja/el tudja-e számolni, illetve egyéb esetekben
milyen más leírási kulcs alá tartozik.

A joggyakorlatban az értékcsökkenés tekintetében a legjellemzőbb kérdések arra vonatkoznak, hogy egy adott beruházás esetén milyen leírási kulcsot kell alkalmazni. Mivel a törvény több esetben is választási lehetőséget kínál az egyes módszerek alkalmazása között, az ingatlan-bérbeadónak ilyenkor mérlegelnie szükséges, hogy melyik módszer alkalmazásával jár jobban.

Általános szabályok

Az ingatlant bérbeadó magánszemélyek az ingatlan utáni értékcsökkenési leírás elszámolásánál a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 11. számú melléklete szerint járnak el.

Értékcsökkenési leírást az üzembe helyezés napjától a kiselejtezés vagy elidegenítés (apportálás stb.) napjáig lehet elszámolni. Arányosítás szükséges, ha

a lakás kiadása nem egész évre vonatkozik (ekkor a bérbeadás időszakára eső időarányos részt, naponta 365-öd részt kell figyelembe venni);
a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg (ekkor a bérbeadott alapterület négyzetméterrel arányos része után számolható el értékcsökkenés);
ha az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve lehet érvényesíteni az értékcsökkenést.

Ha például az ingatlant nem a teljes adóévben adták bérbe, akkor a bérbeadás időszakára eső értékcsökkenési leírás összegét napi időarányosítással kell meghatároznia, azaz az egy évre eső értékcsökkenési leírás összegének (a beruházási költség 2 százaléka) egy napra jutó részét kell szorozni a bérbeadás napjainak a számával, és az így kapott összeg számolható el értékcsökkenési leírásként.

Az értékcsökkenési leírás alapja a beruházási költség, az üzembe helyezésig felmerült kiadások (beszerzési ár) nyilvántartásba vétele alapján. Ezt az összeget növelni kell az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással, feltéve, hogy azt az adózó korábban költségként nem számolta el [Szja tv. 11. számú melléklet II./2./c.) pont]. Értéknövelő beruházásnak az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás minősül az Szja tv. 3. § 32. pontja alapján.

Amennyiben a magánszemély a bérbeadási tevékenységhez kapcsolódó ingatlanon végzett értéknövelő beruházás számlával igazolt kiadást nem veszi figyelembe az adott évi bevétellel szemben (adott évben nem számolják el költségként), akkor lehetősége van az ingatlan beszerzési árát ezen beruházás értékével megnövelni és a továbbiakban ezen megnövelt értéket tudja az értékcsökkenési leírás alapjaként figyelembe venni.

Értékcsökkenési leírás az Szja tv. 11. számú melléklet II/3. pontban meghatározott leírási kulcsok jegyzéke szerint számolható el. (A hosszú élettartamú szerkezetből készült épületek esetében az évi leírási kulcs 2%). Ha ugyanazon tárgyi eszközre több szabály is alkalmazható, akkor a módszerek között választani lehet, de a választott és egyszer már alkalmazott módszertől a későbbi években nem lehet eltérni.

Nem mindegy, hogy felújítás vagy karbantartás

Az egyik sarkalatos pont az értékcsökkenés elszámolásánál, hogy tárgyi eszközről legyen szó. Tegyük fel, hogy az ingatlan tulajdonosa bérbe ad egy társasházi lakást a hozzá tartozó udvari gépkocsibeállóval együtt, mely utóbbi a társasház osztatlan közös tulajdonban álló udvarán található és amelyre az ingatlan tulajdonosa használati jogot vásárolt. Kérdés, hogy a gépkocsibeálló használati jogának az árát az amortizáció számításánál figyelembe lehet-e venni. Tekintettel arra, hogy kizárólag a tárgyi eszközzel kapcsolatosan számolható el értékcsökkenés, így ezen használati jog kapcsán a lakásbérbeadónak értékcsökkenés elszámolására nincs lehetősége.

Az ingatlan bekerülési értékét növelő kiadás, felújítás

Az Szja tv. szerint az építmény fogalmába tartozik az olyan víz-, villany-, gáz- és csatornázási vezeték, központi fűtés, szellőzési, légüdítő berendezés és felvonó is, amely az építmény szerkezetébe építve, annak használhatóságát és ellátását biztosítja. Az ilyen vezeték és szerelvény akkor is az építmény fogalmába tartozik, ha az az építmény használhatóságának biztosítása, illetve ellátása mellett technológiai célokat is szolgál.

Az Szja tv. alapján a tárgyi eszköz bővítésével, rendeltetésének megváltoztatásával, átalakításával, az élettartam növekedésével kapcsolatban felmerült kiadás, továbbá az elhasználódott tárgyi eszköz eredeti állaga helyreállítását szolgáló felújítással kapcsolatban felmerült kiadás a felmerülés évében elszámolható, vagy választható, hogy az értékcsökkenési leírás alapját növeli. [Szja tv. 11. számú melléklet II. fejezet 2.d) alpont]

A felújítás az elhasználódott tárgyi eszköz eredeti állaga (kapacitása, pontossága) helyreállítását szolgáló, időszakonként visszatérő olyan tevékenység, amely mindenképpen azzal jár, hogy az adott eszköz élettartama megnövekszik, eredeti műszaki állapota, teljesítőképessége megközelítően vagy teljesen visszaáll, az előállított termékek minősége vagy az adott eszköz használata jelentősen javul.

Az említett költségnemek esetében tehát az ingatlant kiadó bérbeadónak választási lehetősége van, hogy azokkal az értékcsökkenési leírás alapját növeli (azokat ráaktiválja az ingatlanra), vagy a felmerülés évében veszi figyelembe azokat költségként egy összegben.

Azok a költségek, kiadások tartoznak ide, amelyek önállóan (az adott ingatlantól függetlenül) nem értelmezhetőek, illetve amelyek magának az építménynek a szokásos piaci értékét és használhatóságát növelik.

Fontos, hogy a munkálat következtében az ingatlan élettartama növekedjen, illetve gazdaságosabbá váljon annak használata, csökkenjenek az üzemeltetési költségek. Jellemzőan az alábbi beruházások tartoznak ide: belső és külső nyílászáró csere, tetőcsere, tetőszigetelés, hőszigetelés, villany-, víz-, elektromos hálózat felújítása és cseréje, fűtéskorszerűsítés, hideg-, és melegburkolás stb. Ezek összegét tehát

rá kell aktiválni az ingatlanra, és hosszú élettartalmú épület esetén az épületre irányadó 2%-os leírás kulcs vonatkozik rájuk is, vagy
a felmerülés évében egy összegben költségként elszámolhatóak.

Az említett kiadások esetén az adózónak tehát mérlegelnie kell, hogy azokkal megnöveli-e az épület bekerülési értékét, vagy egyösszegben költségként elszámolja azokat. Fontos azonban figyelni arra, hogy költség érvényesítésére csupán a bevétel erejéig van lehetőség, a különbözet veszteségként nem vihető tovább a későbbi évekre, ezért, ha az adózó a konkrét beruházást a felmerülés évében nem tudja teljes mértékben érvényesíteni a bevétellel szemben, érdemes megfontolni az ingatlanra történő ráaktiválást.

Karbantartás

Karbantartásnak tekinthető a használatban lévő tárgyi eszköz folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási tevékenység, ideértve a tervszerű megelőző karbantartást, a hosszabb időszakonként, de rendszeresen visszatérő nagyjavítást, és mindazon javítási, karbantartási tevékenységet, amelyet a rendeltetésszerű használat érdekében el kell végezni, amely a folyamatos elhasználódás rendszeres helyreállítását eredményezi.

A karbantartás fogalmát azért szükséges elhatárolni a felújítástól, mert – utóbbival ellentétben – a karbantartás költségét a magánszemély kizárólag a felmerülés évében számolhatja el, tehát az nem vehető figyelembe az ingatlan bekerülési értékeként és arra értékcsökkenés nem számolható el.

Karbantartásnak minősülhet például a festés, mázolás, tapétázás, tetőjavítás, zárcsere, konvektor tisztítás, lámpacsere stb.