Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 34. § (1) beke dése értelmében bejegyzett jog (2) bekezdés szerinti törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához, továbbá törölt jog eredeti ranghelyen történő visszajegyzéséhez jogerős bírósági vagy hatósági határozat, illetve végleges közigazgatási hatósági határozat szükséges.

Az Inytv. 34. § (2) bekezdése szerint a bejegyzett jognak a törlésére és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítására, valamint törölt jog eredeti ranghelyen történő visszajegyzésére

a) a jogügylet érvénytelenségét vagy a bejegyzés utólagos helytelenné válását megállapító jogerős bírósági határozat és a törlésre vagy visszajegyzésre irányuló elrendelés alapján;

b) a jogbejegyzés vagy jogtörlés alapjául szolgáló bírósági határozat hatályon kívül helyezéséről vagy megváltoztatásáról szóló bírósági határozat, valamint a hatályon kívül helyező vagy megváltoztató határozatot hozó bíróság törlésre vagy visszajegyzésre irányuló bírósági elrendelése alapján; vagy

c) a jogbejegyzés vagy jogtörlés alapjául szolgáló hatósági határozatnak saját hatáskörben, illetve ügyészi felhívás nyomán történő visszavonása vagy módosítása, vagy bíróság, vagy felügyeleti szerv általi megsemmisítése vagy hatályon kívül helyezése, valamint a törlésre vagy visszajegyzésre irányuló bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás alapján

kerülhet sor.

A felek megállapodása (szerződés felbontása, érvénytelennek elismerése) nem törheti át az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés konstitutív hatályát. A felek a közöttük létrejött – ingatlan tulajdonjogának átruházására vonatkozó – szerződést addig bonthatják fel, amíg a szerződés alapján az ingatlanügyi hatóság tulajdonjog-bejegyzést nem teljesített. Az ingatlant megszerző személy tulajdonjogának bejegyzését követően – tekintettel a közhiteles hatósági nyilvántartásba történő bejegyzés tulajdonjogot keletkeztető konstitutív hatályára – a szerződésnek a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:212. §-a szerinti felbontására a szerződő felek az Inytv. 34. § (1) bekezdésében foglaltak értelmében már nem jogosultak. A felek között létrejött kötelmi jogi megállapodás azáltal, hogy a vevő tulajdonjogát bejegyezték, teljesedésbe ment, az eladó annak a szerződéses kötelezettségének, ami az ingatlan tulajdonjogának átruházására vonatkozott, eleget tett, a vevő tulajdonszerzése megtörtént.

Mindezek alapján az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítására – oly módon, hogy az eredeti (már törölt) tulajdonos tulajdonjoga az eredeti tulajdonjog-bejegyzés ranghelyén kerüljön visszajegyzésre – a fentiek szerint kizárólag akkor van lehetőség, ha a bejegyzett tulajdonjog törlésére törvényben meghatározott eljárás és jogerős döntés alapján kerül sor, a jogügylet érvénytelenségét vagy a bejegyzés utólagos helytelenné válását megállapító jogerős bírósági határozat és a törlésre irányuló elrendelés esetén.

A fentiektől függetlenül azonban annak továbbra sincs akadálya, hogy a szerződő felek a közöttük korábban létrejött adásvételi szerződést – a tulajdonjog-bejegyzési kérelem elbírálását követően – utólag közös akarattal megszüntessék vagy felbontsák, de az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítása nélkül.

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 80. § (1) bekezdés c) pontja szerint – azoktól az esetektől eltekintve, amelyekben az illetéket törvény rendelkezése alapján kell törölni vagy visszatéríteni – a kiszabott, de még meg nem fizetett illeték törlésének, illetőleg a megfizetett illeték visszatérítésének – hivatalból vagy a fizetésre kötelezett, illetve jogutódja kérelmére – akkor is helye van, ha a jogügyletet a felek közös megegyezéssel megszüntetik vagy felbontják, továbbá, ha a szerződés valamelyik fél elállása vagy felmondása folytán szűnik meg, és ingatlan esetén a szerződés megszűnésével az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreáll, más esetben a jogügylet megszűnését a kérelmező okirattal vagy annak hiteles másolatával igazolja. Ez esetben az eladó tulajdonjogának „visszajegyzése” – a szerződés felbontása jogcímen – illetékjogi szempontból nem minősül új szerzésnek, akkor sem, ha az eladó tulajdonjoga új ranghelyen kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.

Illetékjogi szempontból, az illeték törlésére/visszatérítésére vonatkozó feltételek vizsgálata során annak van jogi relevanciája, hogy megtörtént-e az eredetivel egyező jogi helyzet visszarendezése. Ingatlan esetén az okirat mellett az ingatlan-nyilvántartási állapot „visszarendezése” igazolja azt a tényt az adóhatóság felé, hogy a felek közötti szerződés véglegesen megszűnt.

Ha a felek a jogügyletet közös megegyezéssel megszüntetik vagy felbontják, avagy a szerződés valamelyik fél elállása vagy felmondása folytán szűnik meg és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreáll, oly módon, hogy az ingatlanügyi hatóság a szerződés alapján a vagyonszerző tulajdonjogát törli, az eredeti jogosult tulajdonjogát pedig visszajegyzi az ingatlan tulajdoni lapján, akkor az Inytv. 34. § (1) bekezdésében foglaltaktól függetlenül helye van az illeték törlésének/visszatérítésének. Ebben az esetben teljesítettnek kell tekinteni az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására vonatkozó feltételt.

Az adóhatóság korábbi szigorú értelmezéstől eltérően és függetlenül a jogcímtől és a visszajegyzés ranghelyétől, a feleknél nem merül fel sem illeték-, sem személyijövedelemadó-fizetési kötelezettség, és a vevő kérheti az Itv. 80. § (1) bekezdés c) pontja alapján a visszterhes vagyonátruházási illeték törlését/visszatérítését.

A kérdés és a válasz az Adó szaklap 2026/6-os számában jelent meg.