Releváns jogszabályok:

– 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről
– 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

A forgalmi értéknek vagyonszerzés, öröklés esetén kiemelkedő szerepe van, ugyanis ez az illetékfizetés összegének alapja. Miután a vagyonszerzési illeték alapja a forgalmi érték (illetve a terhekkel csökkentett forgalmi érték, vagyis az ún. tiszta érték), az illetékkiszabási eljárás meghatározó sarokpontja a forgalmi érték-megállapítás.

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 19. § (1) bekezdése szerint a visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4 százalék, ingatlan megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2 százalék, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Az Itv. 102. § (1) bekezdés e) pontja kimondja, hogy e törvény alkalmazásában forgalmi érték az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotában – a vagyontárgyat terhelő adósságok, továbbá az ingatlanon a vagyonszerző javára az elidegenítéskor megszűnő bérleti jog figyelembevétele nélkül – árként általában elérhető.

Az illetéket tehát a megszerzett ingatlan teljes forgalmi értéke után kell megállapítani, ami az adott típusú ingatlan eladása esetében az adott környéken árként általában elérhető. Ez az összeg eltérhet a bank által meghatározott ártól és a közvetítői cég által elkért összegtől is.

Jogeset: szerződéses érték vagy forgalmi érték?

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás: adózó üzlethelyiséget vásárolt, az ingatlan vételárát 60 millió Ft + áfa összegben állapították meg, és a szerződésben azt is rögzítették a felek, hogy a fordított adózás szabályai szerint az áfa fizetésére az adózó, mint vevő kötelezett. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (továbbiakban: Iny.tv.) 26. § (6) bekezdése alapján kötelezően benyújtandó B400-as adatlapon adózó 76 200 000 Ft forgalmi értéket jelentett be, melynek alapján az elsőfokú hatóság 2017. augusztus 10. napján kelt számú fizetési meghagyással 3 048 000 Ft-ban határozta meg adózó által fizetendő illeték összegét. Adózó fellebbezése folytán eljárt adóhatóság 2017. november 7. napján kelt határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta. Hangsúlyozta, hogy a bejelentett értéktől való eltérésre csak akkor van lehetőség, ha az adóhatóság megítélése szerint a forgalmi érték ettől eltér. Miután adózó által bejelentett értéket az adóhatóság forgalmi értékként elfogadta, így nem kellett azt az Itv. 70. § (2)-(3) bekezdése szerinti eljárásban megállapítani. A 10/2013. számú közigazgatási elvi határozatban foglaltakra utalva hangsúlyozta, hogy nem a nettó vagy bruttó vételár, hanem az adózó által bejelentett érték után szabta ki a vagyonszerzési illetéket, az adózónak a B400-as adatlapon a forgalmi értékről megtett nyilatkozata forgalmiérték-bejelentésnek minősült.

A kereseti kérelem és az adóhatóság védekezése: adózó keresetében az adóhatósági határozatnak elsőfokú határozatra is kiterjedő hatályon kívül helyezését és az ügyben eljárt hatóság új eljárásra utasítását kérte. A Kúria Kfv. VI.39.084/2010/7. számú ítéletében foglaltakra utalva hangsúlyozta, hogyha az adóhatóság az Itv. 70. §-a alapján a bejelentett értéket forgalmi értékként elfogadja, nem jogosult azt áfával megnövelni és az így kiszámított forgalmi érték alapján megállapítani a fizetendő illeték összegét. Ha az adóhatóság megítélése szerint a bejelentett forgalmi érték az ingatlan forgalmi értékétől eltér, úgy az Itv. 70. § (2)-(3) bekezdésében meghatározott eljárásban és összehasonlító adatok alapján köteles a forgalmi értéket rögzíteni. Álláspontja szerint azzal, hogy az adóhatóság nem kísérelte meg feloldani az adásvételi szerződésben megjelölt vételár és a B400-as adatlapon bejelentett forgalmi érték közötti ellentmondást, nem tett eleget az Itv. 70. § (2)-(3) bekezdésével szabályozott kötelezettségének, valamint megsértette a tényállás tisztázási kötelezettségére vonatkozó rendelkezéseket is. Az illetékhivatalnak az ingatlan valós forgalmi értékét tükröző, az adásvételi szerződésben rögzített 60 millió Ft után kellett volna kiszabnia az illetéket, nem pedig az áfával növelt összeg után.

Az elsőfokú bíróság az adóhatóság határozatát az elsőfokú határozatra is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú hatóságot új eljárásra kötelezte. Nézete szerint az adóhatóság nem tett eleget a tényállás-feltárási kötelezettségének. Nem a jogszabálynak megfelelően járt el mikor a bejelentett értéket úgy fogadta el, hogy nem tisztázta az adásvételi szerződésen szereplő vételár és a B400-as adatlapon forgalmi értékként bejelentett összegek között fennálló ellentmondást és a B400-as adatlapon szereplő, az általános forgalmi adó összegével növelt forgalmi érték alapján kalkulálta a fizetendő illeték összegét.

A peres felek által hivatkozott közigazgatási elvi határozat, valamint eseti döntések nyomán kialakult és töretlen az a bírói gyakorlat, hogy az illetékszabályok nem adnak lehetőséget arra, hogy a bejelentett értéket a forgalmi értékkel növelje vagy csökkentse az adóhatóság, mert önmagában az általános forgalmiadó-fizetési kötelezettség vagy annak hiánya nem vezethet eltérő forgalmi értékek és különböző összegű illetékkötelezettségek megállapításához. A forgalmi érték megállapítása a perbeli ügyben nem az Itv. 70. § (1)-(3) bekezdéseinek megfelelően történt. Azzal, hogy az adóhatóság meg sem próbálta tisztázni az ellentmondást, nem bizonyította, hogy a bejelentett összeg megfelel a perbeli ingatlan forgalmi értékének. Mindezekre figyelemmel az új eljárásban az adóhatóságnak a perbeli ingatlan forgalmi értéket az Itv. 70. § (1)-(3) bekezdése szerint kell megállapítani és ennek alapján a vagyonszerzési illetéket kiszabni.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem: a jogerős ítélet ellen az adóhatóság terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és adózó keresetének elutasítása érdekében. Az adásvételi szerződésben a szerződő felek az ingatlan vételárát 60 millió Ft + áfa összegben rögzítették, majd ezt követően a B400-as adatlapon adózó maga jelentette be a 76 200 000 Ft értéket. Ezek alapján iratellenes az a bírósági megállapítás, hogy az adóhatóság számította hozzá az általános forgalmi adót az ingatlan nettó vételárához. Ez a bírósági megállapítás akkor lenne megalapozott, ha a szerződő felek a szerződésben nettó vételárat jelöltek volna meg, majd a B400-as adatlapon azonos érték megjelölése ellenére az adóhatóság az illetékfizetési kötelezettséget a bruttó vételár alapján számolta volna ki. Az illetékkiszabás alapját képező szerződésekben a szerződő felek a vételár meghatározása során jellemzően feltüntetik a közteherviselés tényét.

Az adóhatóság álláspontja szerint kifejezetten ennek feloldására szolgál az adóhatóság által rendszeresített, az Iny.tv. 26. § (6) bekezdése alapján az illetékkiszabásra bejelentés során kötelezően csatolandó és az iratanyag mellékletét képező B400-as adatlap, mely az ingatlan adatainál a forgalmi érték feltüntetését is kéri. A jogügylet földhivatalnál történő bejelentéskor a B400-as adatlapon feltüntetett érték forgalmi­érték bejelentésnek minősül, miután a vagyonszerzőnek kifejezetten forgalmi értéket és nem nettó vagy bruttó vételárat kell bejelentenie. Ebből követően a B400-as adatlapon a tárgyi ingatlannal kapcsolatosan adózótól származó egyetlen érték, mint forgalmi érték került bejelentésre, melyet adózó 76 200 000 Ft-ban rögzített. Az adóhatóság nem tett egyebet, mint elfogadta ezt az értékbejelentést és az illetéket ezen forgalmi érték alapján határozta meg.

Adózó felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását indítványozta. Álláspontja szerint az illeték kiszabásának alapja a felek által megkötött adásvételi szerződésben rögzített vételár kell, hogy legyen. Amennyiben a szerződésben és a bejelentésben szereplő forgalmi érték eltér, akkor az adóhatóságnak az őt terhelő tényállás tisztázási kötelezettség keretein belül fel kell hívnia az ügyfelet az ellentmondás feloldására. Önmagában is észlelhető volt, hogy az adásvételi szerződésben szereplő nettó vételár, illetőleg a B400-as adatlapon bejelentett forgalmi érték eltérése az áfa összegből ered, és az adóhatóságnak a nettó vételár alapján kellett volna az illetéket kiszabnia, amennyiben azt forgalmi értékként elfogadja.

A Kúria döntése: az adóhatóság felülvizsgálati kérelme alapos. A perbeli esetben adózó saját maga által bejelentett forgalmi érték adóhatósági általi elfogadását vitatta, azon az alapon, hogy a szerződéses vételár és a bejelentés közötti ellentmondás feloldása az adóhatóság feladata lett volna.

A forgalmiérték-bejelentés, annak számszerűsítése a bejelentő felet terheli. Az adóhatóság által rendszeresített B400 adatlap kifejezetten tartalmaz egy olyan rovatot, amelyben a szerző félnek nyilatkoznia kell a megszerzett ingatlan forgalmi értékéről, amely akár el is térhet az adásvételi szerződésben megjelölt összegtől. A perbeli esetben adózó nyilatkozott a forgalmi értékről, azt a szerződésben rögzített 60 milliótól eltérő üzleti értékben jelölte meg.

Az adóhatóság ezt a bejelentett értéket nem vonta kétségbe. A forgalmiérték-bejelentési kötelezettségből adódóan az adóhatóságnak nem kell feltárni, illetve hivatalból vizsgálnia, hogy a szerző fél a szerződésben rögzített vételártól miért tért el, mi okozza a két érték különbségét. Ha a bejelentést az adóhatóság elfogadja, úgy az illetékkiszabás alapját ez az érték képezi. Utóbb annak azon az alapon történő vitatása, hogy adózó a bruttó vételárat jelölte meg, de a tényleges forgalmi érték az áfával csökkentett érték, nem vezethet az adóhatósági határozat jogszabálysértésének megállapításához. Adózói tévedés nem teszi az adóhatósági határozatot egyéb körülmények, tényállási elemek hiányában jogszabálysértővé.

Az adóhatóság nem kötelezhető a szerződéses érték és bejelentett forgalmi érték különbség okainak feltárására, ha a bejelentett forgalmi értéket az illetékkiszabás alapjául elfogadja. A Kúria álláspontja szerint tévedett az elsőfokú bíróság, ugyanis az adóhatóság eljárása jogszerű volt. A fentiekre figyelemmel a Kúria az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és adózó keresetét elutasította. (Kúria Kfv.I.35.396/2018.)

Miután a vagyonszerzési illeték alapja a forgalmi érték (illetve a terhekkel csökkentett forgalmi érték, vagyis az ún. tiszta érték), az illetékkiszabási eljárás meghatározó sarokpontja a forgalmi érték-megállapítás. A törvény 2018. január 01-jével újrakodifikálta a forgalmi érték megállapítására vonatkozó szabályokat, azzal, hogy a forgalmi érték-megállapítás lényege változatlan maradt. Egyértelművé tette, hogy az állami adóhatóság többféle érték-megállapítási módszert alkalmazhat, ám főszabályként továbbra is az összehasonlító forgalmi értékadatok alapján kell forgalmi értéket megállapítani. Az érték-megállapításhoz az adóhatóság a vagyonszerző által meghatározott bejelentett értéket (ha az rendelkezésre áll) figyelembe veheti, a forgalmi érték természetesen megegyezhet a vagyonszerző által bejelentett értékkel, ami a legtöbb esetben a vételár. Amennyiben az állami adóhatóság értékadatokról vezetett nyilvántartása és a rendelkezésre álló információk alapján megállapítható, hogy a vételár elfogadható forgalmi értékként (például típusingatlanokra vonatkozó ügyleteknél), nincs szükség helyszíni szemle tartására és egyéb bizonyítási eszközök igénybevételére.

Az ún. típusingatlanok (pl. panellakások) forgalmi értéke tehát rendkívül egyszerű módon megállapítható, azon vagyontárgyak forgalmi értéke pedig, amelyek vonatkozásában nem állnak az állami adóhatóság rendelkezésére összehasonlító értékadatok, az érték-megállapítás egyéb módszereivel (pl. nettó pótlási költségalapú, hozamszámításon alapuló értékbecslés stb.) meghatározható. Az állami adóhatóság a forgalmi érték megállapítása érdekében szükség esetén helyszíni szemlét tarthat, illetve külső szakértőt is bevonhat. A törvény külön rendelkezik arról, hogy az állami adóhatóság nyilvántartást vezet a már értékelt ingatlanok vételáráról, forgalmi értékéről, rendelkezésre álló műszaki jellemzőiről, annak érdekében, hogy az összehasonlító érték-megállapítási módszer alkalmazásához az összehasonlító értékadatok kinyerhetőek legyenek.